Alışveriş merkezleri yol ayrımında

Sayıları mantar gibi artan alışveriş merkezlerinin kiracıları buralarda kalmanın savaşını verirken, zincir mağazalar ve üretici firmalar da alışveriş merkezlerinde yer almak için mücadele ediyor. Ekonomist Dergisi'nin 42 alışveriş merkezinde yaptığı araştırma buralarda yer alan ya da almak isteyen yatırımcılara ışık tutuyor. Bugün Türkiye’de 179 adet alış veriş merkezi var. Sektörün büyüklüğü 3.5 milyon metrekareye ulaşmış durumda. 100’e yakın alış veriş merkezinin yapımı devam ederken, önümüzdeki 4-5 yılı kapsayacak şekilde 100’e yakın da projelendirmesi devam eden merkez bulunuyor. Bazı bölgelerde yatırımların doygunluk noktasına ulaştığı belirtilirken, sektör temsilcileri yatırımların bu hızla gitmesi durumunda merkezlerin bir kısmının otel, hastane ya da okul olabileceğine dikkat çekiyor.

Yatırımlarda patladı, ama…

Türkiye, genellikle kriz sonrasında özellikle perakende sektöründe yukarı doğru olumlu bir ivme sergiliyor. Bunun örneklerini geçmişte çok görmüştük. Örneğin, 1994 krizi sonrasında yaşanan gelişmelerle 1995 yılında Carousel alış veriş merkezine girmek için perakende şirketleri birbiriyle yarışa girmişti. Aynı durum, 2001 yılı krizinde de gözlendi. 2001’de sektör krize girince bütün yatırımlarda frene basılmıştı. Ancak 2002 yılı sonrasında ise yatırımlar hızlandı. Sektör, aile yatırımlardan kurumsal yatırımlara geçince, yurt dışından gelen gayrimenkul fonlarının da etkisiyle çok genişleyerek, büyüdü. 

2007’nin ikinci yarısında da Türkiye’de bugüne kadar hiç görmediğimiz ve giderek boyutu büyüyen yatırımlar ve AVM açılışları görülmeye başlandı. Ancak bu hızlı büyümeyi perakende sektörünü iyi bilen kişiler, büyük bir tehlike olarak değerlendirdi. Özelikle Mecidiyeköy-Sarıyer hattı ve Beylikdüzü bölgesinde yan yana açılan AVM’lerin, büyük mezarlıklar haline geleceğini söyleyen bu isimler, bugün bu aşamaya gelindiğinin altını çiziyor.

Bölgesel tehlike

Türkiye’nin halen 179 aktif AVM’si bulunurken, 77 inşaat halinde, 90 tane de planlanan AVM bulunuyor. Toplam olarak Türkiye, 3.5 milyon metrekare kiralanabilir alanıyla aslında halen dünya ortalamasının çok gerisinde bulunuyor. 

Ancak buna rağmen, İstanbul’da Anadolu yakası, Beylikdüzü ve Levent’in doyuma ulaşma noktasına geldiğini söyleyen sektör temsileri, Ankara’da bazı ilçelerde de bu bölgesel tehlikenin yaşanabileceğini ifade ediyor. 2008 yılının ortasında bazı merkezlerin çok ciddi sıkıntılar yaşayacağını söyleyen yetkililer, “Beylikdüzü hiç çalışmıyor. Büyükdere Caddesi civarında da bir sıkıntı yaşanacak. 10 kilometrede 10 tane mall oluyor. Bunu o bölgenin kaldırması hiç mümkün değil. Küçük şehirlerde çok büyük sıkıntı yaşanacak'' diyor. 

Perakende sektöründe deneyimli bir isim olan Retail Vision Danışmanlık’ın sahibi Şükrü Aslanyürek’in sektörün bugünkü durumu ile ilgili tespiti şöyle: 

“Projelerin hemen hemen tümünün ortak özelliği, daha çok inşaat sektörü ve arsa rantı kriterleriyle yapılmış olması. Türkiye’deki belediye mevzuatı ya da belediye yöneticiliği pratiğinin herhangi bir iş dünyası verilerine dayanmadığını ve imar izinlerinin son derece usul dışı yöntemlerle verildiğini düşünüyorum. Bunun sonuçları, birtakım projeler için kötü olacaktır. Projeler değişik şekillerde kiracılarını kaybedebilirler. Kiracıların, hesapsız doğru mevki değerlemesi yapılmadan açtıkları mağazalarını kapatmalarıyla, çok ciddi zarar görebilirler.''

Kiralar yukarı tırmanıyor

Son dönemde AVM’ler için bu tehlike çanlarını harekete geçiren en önemli konulardan birinin kiralarının yüzde 100’lere yakın oranda artması olduğu söyleniyor. Armada’da yüzde 30’a, Nautilus Alış veriş Merkezi’nde yüzde 100’e ulaşan artışlar yüzünden harekete geçen perakende şirketleri ise hukuki boyuta varan bir süreç içine girmiş bulunuyor. 

Diğer merkezlerde de kiralarda yüzde 5 ila 15 arasında bir artış olduğu görülüyor. Peki, kiralar neden yukarı çıktı? Alkaş Danışmanlık’ın Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş’a göre; kur politikaları nedeniyle ihracatta sıkışan tekstil üreticileri, iç pazardaki hareketliliği cazip bularak, kiralar üzerine olumsuz gitti. Bu, gayrimenkul sahibinin lehine olmasına rağmen, ödenebilir kiraları oluşturmak adına tehlikeli bir durum yarattı. Cevahir Alış veriş Merkezi’nde bir takım kiralar ödenemedi. Çünkü kiralar, ödenebilirlik sınırlarını zorlamaya başladı. 

Ancak bu kira artışlarını normal bulanlar da var. Nautilus Alış veriş Merkezi Genel Müdürü Nihat Sandıkçıoğlu, Nautilus’ta beş yıllık kontratların bitmesi sonucunda böyle bir artışa gidildiğini söyleyerek, beş yıl öncesinin dolar kurlarına göre yapılan bu artışın normal olduğunu belirtiyor. Sandıkçıoğlu, “Bu biraz da AVM’nin verimliliğine bağlı. Burada olmak isteyen pek çok yerli yabancı marka, bu kiraları ödemeye hazır'' diyor.

Ortak giderler ortak sorun

Alış veriş merkezlerinde asıl krizin ise ortak giderlere gelen artışlarla yaşandığı belirtiliyor. Elektrik, su, güvenlik, temizlik gibi alış veriş merkezinin ortak alan giderleri olarak belirlenen bu tutarlarda, elektrik zammının da gündeme gelmesi nedeniyle sıkıntılı bir sürece girildiği ifade ediliyor. 

Bir alış veriş merkezi danışmanlığı şirketinin yetkilisi, “Cevahir, Ankamall gibi büyük alış veriş merkezlerinde genel giderler de neredeyse kira kadar oldu. Ortak giderlerin metrekaresinin 25-30 dolarlara çıktığı belirtiliyor. Artık markalar çıldırmış durumda. Alış veriş merkezi yönetimine ‘Bu genel giderleri bize açın. Kazıklanıyor muyuz?’ diyorlar. Özellikle Tescilli Markalar Derneği (TMD), Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) gibi perakende dernekleri, alış veriş merkezi yöneticileriyle bu konuda masaya oturmuş durumda'' diyor. TMD’nin komisyon kurarak, çalışmalara başladığını söyleyen yetkili, işe en çok şikayetin geldiği birkaç AVM’den başlandığını belirtiyor.

Yeni merkezlere ortak tavır

2008’de açılacak yeni AVM’ler hakkında tüm üyeleriyle ortak hareket etme kararı aldıklarını söyleyen TMD Başkanı Selçuk Güzenge ise “Bazı alış veriş merkezlerinin 2007 hesaplarını inceleyeceğiz. Bilançolarının kapanmasını bekliyoruz. Bazı alış veriş merkezleri için konuşuyorum. Bazılarının gelirleri var. Duvarları kiralıyorlar, reklam veriyorlar, ortak alana kiosklar koyuyorlar. Bu gelirleri, genel gider hanesinde kullanmaları lazım. Maliyetleri düşürmeleri lazım. Resmen oradan para kazanmaya çalışıyorlar'' diyor.

Kira artışı eski AVM’lerde

Yüksek kira artışlarının genellikle eski alış veriş merkezlerinde yaşandığı görülüyor. Nautilus Alış veriş Merkezi’nde beş yıllık kira kontratları bittiği için, yeni kontratlarda yüzde 100’lere varan artış talep edildiği belirtiliyor. BMD Başkanı Ali Murat Kızıltaş, “Maalesef son dönemde piyasada oluşan yüksek kiralar, eski alış veriş merkezlerini de kira artırımı yönünde harekete geçirmeye başladı. Herkesin ağzındaki laf, ‘Benim bu kadar yakınımdaki alış veriş merkezine şu kadar verdiniz, öyleyse bana da vereceksiniz’ şeklinde'' diyor. Sektörün genel durumuna bakıldığında ise yatırımların arttığını, metrekarelerin yüzde 50’ye yakın büyüdüğünü söyleyen Kızıltaş, “2007’nin son çeyreğinde, tüm giderlerimiz aynı oranda büyüdü, ama cirolarımız yüzde 25’ler mertebesinde arttı. Bu, yeni açılan alış veriş merkezlerinin masraf kapısı olduğu anlamına geliyor'' diyor.

AVM'ler okul, hastane, otel olacak

Kiğilı’nın sahibi Abdullah Kiğılı ise perakendecilerin eleştirdiği çok sayıda alış veriş merkezi yapılmasıyla ilgili olarak "Bırakın yapsınlar. Sonunda hepsi bize muhtaçlar. AVM’de bir mağazanın yatırımı en fazla 200 bin dolar. Bir AVM ise 30-200 milyon dolar arasında yatırım gerektiriyor. Yatırım yanlışsa yapanlar düşünsün. Bu AVM’lerin bir kısmı hastane, okul, otel olacak" diyor.

Metrekare-ciro büyümesi

Öte yandan perakende sektöründe yatırımların ciroların önünden gittiği gözleniyor. Alış veriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) ile araştırma şirketi Nielsen’in Türkiye’nin organize perakende sektörünün büyüklüğüne yönelik oluşturduğu endeks de bu görüşü destekler nitelikte. 

60 markanın metrekare büyüklüğü, çalışan sayısı ve aylık satış sonuçlarından hesaplanan endekse göre, 2007’nin ilk 11 ayında organize perakende sektörü metrekare satış alanı olarak yüzde 22 büyüdü. Aynı dönemde ciroların büyüme oranı ise yüzde 11’de kaldı. Sektörde son dört ayda yaşanan ciro daralmasının piyasanın genelinde hissedildiğini ifade eden AMPD Başkanı Nuşin Oral, bu daralmanın yatırımlarla belirli ölçüde telafi edildiğini vurguluyor. Sektör temsilcileri, bu metrekare-ciro büyümesinin 2008 ve 2009 yılında perakende şirketlerini bir toparlanma sürecine sokacağını söylüyor. Yani verimsiz mağazalar kapatılacak, cazibesini yitiren AVM’ler terk edilecek. Alternatif olan, verimli alış veriş merkezlerine kayılacak.

Verimlilik telaşı erken mi?

İstinye Park’ın yönetim danışmanı Avi Aklaş, verimlilik konusunda şunları söylüyor:
“Mağazalar arttı ama ‘metrekare verimliliğini yakalayamıyoruz’ denmesi için henüz biraz erken. Özellikle Anadolu’da bir AVM’nin kendini bulması, 1.5 yıla kadar uzayabiliyor. Açılış mevsimi de bunda çok etkili olabiliyor. Merkezin, okula dönüş süresinde eylül gibi açılması gerekiyor. Yaz alış verişi, kış alış verişine göre daha az ciroyu ifade eder. Verimliliği görmek için bir sonraki mevsime kadar uzama gerekiyor.'' Aklaş, bu nedenle şu anda yeni başlayan indeks çalışmasındaki verimlilik değerlendirmesini erken bulduğunu söylüyor. Korupark, Zafer Plaza ve Deepo’nın sahibi Torunlar Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun ise Levent ve Beylikdüzü’nde görülen AVM yoğunlaşmasının, çevredeki yerleşim alanlarının ekonomik ve sanayi gelişimine paralel olduğunu ifade ediyor. Torun, "Bunlar uluslararası standartlara sahip AVM’ler olursa, kendi içinde farklılaşarak kimlik kazanıp, var olacaklar. Bugün yerli markalarımız, üretimden öteye geçip pazarlama stratejilerine kafa yoruyorsa, burada rekabetin payı büyük. Şimdi bu markalar hızla küreselleşiyor ve güçleniyor'' diyor.

Farklılık yaratan kazanacak

Sektör yetkilileri, İstanbul’un yeni alış veriş aksının Şişli Cevahir ile İstinye Park arasında oluştuğunu belirtiyor. Kanyon eğlence, yeme içme vurgusuyla öne çıkarken, İstinye Park ise pazar yeri ile öne çıkıyor. İstinye Park’ta deneysel alış veriş konseptinin bir ilk olduğu ve tüketicilerden olumlu geri dönüşler aldığı ifade ediliyor. Bu modelin, alış veriş merkezlerinin geleneksel perakendeciye de yer vermesi açısından iyi bir model olduğu kaydediliyor.
Alış veriş merkezlerine müşteri çekmek içinse mutlaka fark yaratmak gerektiği öne sürülüyor. Alış veriş merkezi henüz yeniyken, her koridorundan aynı başarılı performansın beklenmemesi gerektiği, bunun zaman içinde yakalanacağı iddia ediliyor. Yetkililer, burada işin ise yönetime düştüğü konusunda hemfikir. Bu koridorlara müzik yayını ile ve kiosklar oluşturarak hareketlilik sağlanabildiği ifade ediliyor. 

Alış veriş merkezlerinde ilk etkinin çok önemli olduğunu, buna çarpma etkisi denildiğini söyleyen yetkililer, bu etkiyi uyandırmak için iyi bir mimarinin büyük önem taşıdığını söylüyor.
Bir yönetici, “AVM’lerin mağaza karmalarını, pazarlama biçimlerini, yönetim biçimlerini doğru kurgularsak, AVM mezarları yaratmayız'' diyor. Bir alış veriş merkezinin başarılı olması için farklı uygulamaları getiren yönetim şirketlerinin önem kazanacağı, kontratların daha sağlıklı yapılacağını söyleyen yönetici, “Sektör kendisini toparlayacak. Ancak aşırı ortak gider uygulaması yapan merkezler, kiracılarını kaybedebilir“ diyor.

Yurt dışı örnekleri

Türkiye’de alış veriş merkezlerine gelen müşteri sayısı, yurt dışı örnekleri ile karşılaştırıldığında ortaya ilginç sonuçlar çıkıyor. Türkiye’de en çok müşteri çeken alış veriş merkezlerinden Cevahir’e bile geçen yıla kadar yıllık 20 milyon müşteri gelmediği belirtiliyor. Ancak bu yıl Cevahir’in 20 milyon ziyaretçiye ulaşacağı tahmin ediliyor.
Öte yandan küçük bir ülke karşılaştırması yaparsak; Portekiz’in başkenti Lizbon’un nüfusu 4 milyon, İstanbul’unki ise 14-15 milyon. Lizbon’da 30 alış veriş merkezi bulunuyor. İstanbul’da ise 60’a gelmiş bulunuyoruz. Ancak Lizbon’da Colombo Alış veriş Merkezi yılda 31 milyon ziyaretçi alıyor. Vasco de Gama 30 bin metrekarelik alanıyla 16 milyon ziyaretçiyi çekiyor. Peki, bunun nedeni ne? Bir danışmanlık şirketinin yaptığı araştırmaya göre, Portekiz’de insanlar alış veriş merkezlerinde yemek yiyor. Ancak Türkiye’de AVM’lerde yeme içme kültürü yeni yeni oluşmaya başladı. Portekiz’de yemek geç yeniyor. Merkezler gece 12’ye kadar açık. Türkiye’de ise alış veriş merkezlerinin kapanış saatleri tartışılıyor. Bütün bunlar AVM müşterilerinin sayısını etkiliyor. Uzmanlar, sektörün büyümesinin özellikle yeme içme sektörünü de beraberinde sürükleyeceğini söylüyor. 

Yurt dışında kiralamaların ise Türkiye’ye benzemediği ifade ediliyor. AVM’nin inşaatı bitince kiralama yapıldığı için karışıklık çıkmıyor. Acele edilmiyor. Lafayette gibi ünlü alış veriş merkezlerinde reyonlar kiralandığı, ancak Türkiye’deki gibi olayların yaşanmadığını söyleyen yetkililer, “Bu sadece Türkiye’ye özgü'' diyor.

Hangi kira sistemi daha kârlı?

Türkiye’de alış veriş merkezlerinde uygulanmakta olan kira sistemi, bugünlerde yeniden sorgulanmaya başlandı. ‘Sabit kira mı, yoksa ciro ağırlıklı kiraya mı gidilmeli?’ tartışması, çoğu kiracının ciro ağırlıklı kiraya geçilmesi yönünde ağırlık kazanmaya başladı. Bu konuda görüşler şöyle: 

Nuşin Oral - AMPD Başkanı “Kiralama sistemi her alış veriş merkezinin lokasyonuna göre değişebilir. Ancak en iyi sistem, ciro ve sabit kiralamanın karışımından elde edilir. Alış veriş merkezlerinde ciro bazında kira olduğu zaman, bu konuya çok daha fazla önem veriliyor. Çünkü burada iki taraf da elini taşın altına koyuyor. Dengeler çok önem kazanacak. Rekabet artıyor ve birçok bölgede birden fazla alış veriş merkezi oluşmaya başladı. Dolayısıyla hem ciro bazında, hem de sabit kira sisteminin karşımı olan bir yöntemin tercih edilmesi sağlıklı olacak.'' Avi Alkaş-Alkaş Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı “Doğrusu, ortaklık anlamına gelecek olan hasılat kirası ödemek ki, o zaman yüzde 4 ile yüzde 12-15’e ulaşabilen markanın çekim gücüne göre ulaşabilen bir satıştan yüzdeye razı geliyorsunuz. Bunun doğru tarafı şu; bu ölçülebilir bir kıstas. Bazı durumlarda perakendecinin aleyhine olabiliyor. İndirim zamanlarında, kâr marjının daraldığı zamanlarda daha çok satış yaptığı zaman daha çok kira ödüyor. Bu tersine çalışan bir makas gibi dursa da yine de karşılıklı kazan kazan sonucu yaratmak için doğru bir denge.'' Yılmaz Yılmaz- Koton Yönetim Kurulu Başkanı “Bu konunun çözümüne ilişkin ciro kirası yönteminin uygulanmasının reel bir çözüm olacağını düşünüyorum. Sorun sadece buradaki şartların karşılıklı kazanma formülüyle çözümlenmemesi. AVM’nin ne kadar çok müşterisi varsa o kadar ciro yapılacaktır. Cironuz yüksekse, vereceğiniz kira da yüksek olacaktır. AVM’lerin bu kadar arttığı bir ortamda yüksek sabit kiralarda bu kadar ısrarcı olmak, aslında açılacak olan AVM’ler için de bir risk.'' Yalçın Ayaydın- İpekyol Yönetim Kurulu Başkanı “Kira sözleşmelerinde pazarlık gücünüzü kullanmalısınız. 100 dolar istendiğinde siz 50 dolara işinizi bitirmelisiniz. Sabit kira uygulaması mutlaka olmalı. Artı ciro bazlı kira uygulanmalı. Ancak sabit kira uygulaması, mutlaka rantabıl olmalı. İki taraf da para kazanabilmeli. Çünkü biz para kazanmıyorsak iki yıl sonra o AVM’den çıkmak zorundayız. Herkes çıkarsa, o AVM de kapanacak. Mal sahibi iki tarafın da para kazanabileceği bir rakam uygulamalı.'' Murat Kızıltaş- BMD Başkanı “BMD olarak talebimiz, ciro ağırlıklı kira sistemine geçmek. Her mağaza yapmış olduğu cironun belli bir kısmını ödüyor. Bu yüzden şu anda piyasada kabul gören yüzde 8. Çok satarsak, çok ödeyeceğiz. Hiç satamadan da belli sabit kiralar ödemek, herkesi çok yoracak. Çoğu alış veriş merkezinde ciro ağırlıklı kira sözleşmesi yapıyoruz. Ama maalesef sabit kiralar çok yüksek olduğundan, ciro ağırlıklı sistemde sabit kiranız vardır. Bu kadar yüksek sabit kiralarla bu geçiş döneminin yürütülmesi mümkün olmayacak.'' Arzu Kutluözen-Martı Danışmanlık sahibi “Kesinlikle ciro ağırlıklı kira sistemi çok iyi işliyor. Yatırımcıyı da kiracıyı da iyi günde de kötü günde de birbirine bağlıyor. Yaptığımız gözlemler sonucunda en az sorun çıkan AVM’ler ciro ağırlık kira sistemine göre çalışıyor. Ortaklık ruhu ile hareket edildiği için iki taraf da birbirini destekliyor. Problem çıkmıyor.''

Pazar yabancıların lehine mi gelişiyor?

Perakende sektöründe geçen yıl içerisinde yaşanan en önemli tartışmalardan biri de kuşkusuz yerli-yabancı rekabetine ilişkin oldu. Yerli markaların, alış veriş merkezi yönetimlerine yönelik “Bizi alış veriş merkezlerine almıyorlar'' eleştirisi, uzun süreli bir tartışma olmuştu. Bugün gelinen noktada alış veriş merkezi yönetimi bu konuda haklı olduğunu ortaya koyuyor. Nasıl mı? 

Kira tartışmalarında, ciro ağırlıklı kira sistemine geçilmesini ancak asgari kiranın perakendeciyi yıkmaması gerektiği söyleniyor. Yabancılara düşük asgari kira, yerlilere ise yüksek asgari kira uygulandığı söyleniyor. Bir alış veriş merkezi sahibi, “Bu iş verimlilik meselesi. Örneğin bir yabancı marka, cirosuyla ay sonunda asgarisinin 3 katına çıkabiliyorsa, onun için asgariyi düşük tutmak çok mantıklı. Onlar en çok trafik çeken markalar çünkü. Bir yıl sonra performansına bakıyorsunuz. Harika cirolar yapmış. Ancak yerli marka, asgariyi az aşıyor. Bu durumda iş, global markalarla rekabete kalıyor'' diyor. 

Yabancı markalar, sektör değerlendirmesine göre altı haftada bir koleksiyon değiştiriyor. Bu dönemde malları doğru akıtmak da önemli. Hangi ürün hızlı gidiyorsa ona yükleniliyor. Yani artık global rekabet taktikleri daha da önem kazanıyor. Kârına bakan alış veriş merkezi sahibi de yabancı markalara ağırlık veriyor. Sektör temsilcilerine göre bu global rekabete ayak uyduramayan yerliler için tehlikeli bir süreç başlıyor.