’Kira öder gibi ev alma’ hayal mi?

İpoteğe dayalı konut edinme sistemi mortgage’de konut üretimini kolaylaştırıcı düzenlemeler yapılmazsa, dar ve orta gelirliler için çok büyük kolaylık sağlamayacak. Uzmanlar fiyatların daha da artabileceğini belirtiyor

Milliyet gazetesinde Tebernüş Kireçci imzasıyla yayımlanan araştırmayı alıntılayarak aktarıyoruz...

Halen tasarı aşamasında olan ipoteğe dayalı uzun vadeli konut kredi sisteminin Türkiye’de bu şekliyle uygulanması halinde gelir seviyesi yüksek kesimin faydalanacağı konusunda uzmanlar görüş birliği içerisinde.
Kamu otoritesinin, ipoteğe dayalı konut sistemi (mortgage) konut sahipliğini geniş bir tabana yayma çalışmaları olduğunu belirten Türkiye Bankalar Birliği Gayrimenkul Çalışma Grubu Üyesi ve Akbank Bireysel Krediler Grubu Müdürü Dr. Önder Halisdemir, mortgage yasa tasarısının daha çok ikincil piyasaları düzenlediğini ifade ediyor. "Birincil piyasalar" denilen kredi veren finansal kuruluşlar ile kredi kullanan tüketicilerin kredi ortamını iyileştirici düzenlemelere ihtiyaç bulunduğunu kaydeden Halisdemir, şöyle devam ediyor:
"Türkiye’de konut sahipliği tabana yayılmak isteniyorsa bunun bir kamusal hedef olarak belirlenmesi gerekiyor. Şu anki öngörülen sistemde dar ve orta gelirli kesimin kira öder gibi ev sahibi olması tek başına yeterli değil. Bunun için kamunun daha çeşitli imkânları sağlaması gerekir. Sağlanacak imkânlar kamunun ucuz konut üretmesinin dışında imkânlar olmalı ve bu seçenekler, yeterli konsantrasyon sağlanarak ve gelişmiş ülke örnekleri de gözetilerek oluşturulabilir."

’Konuta da üst kurul gerek’

"Kamunun konut politikaları ve stratejilerini konut finansmanı da dahil olmak üzere oluşturacak bir yapıya, birime ihtiyacı var" diyen Halisdemir, halen kamuda konut işi ile ilgilenen tek birimin Toplu Konut İdaresi (TOKİ) olduğunu belirterek şunları söylüyor:
"Fakat TOKİ konut üretmeye konsantre olmuş vaziyette. Bunda çok başarılı. TOKİ’nin yanı sıra bu alandaki makro ihtiyaçların belirlenmesi ve bunların karşılanması gibi düzenlemeleri yapacak bir üst kurulun veya mekanizmanın oluşturulması gerekiyor."
Halisdemir’e göre, devletin ucuz konut üretmesi, geliştireceği politikalardan en az tercih edileni olmalı. Bu konuda 1960’lar Almanya’sını örnek gösteren Halisdemir, "Almanya düzenleme işine en hızlı konutlaşmayı sağlama hedefinde başladı. Tüm düzenlemeler bu hedefi tamamlar biçimde yapıldı" diyor. Türkiye’de hızlı konutlaşmayı sağlayacak bir sistemin kurulması ve buna göre düzenlemelerin gerçekleştirilmesi gerektiğini belirten Halisdemir, şöyle konuşuyor:
"Gündemdeki tasarı doğrudan bir mortgage yasa tasarısı değil. Vergi, Sermaye Piyasası, Tüketici, İcra - İflas gibi kanunlarda doğrudan ve dolaylı olarak değişiklik yapılmasını öngören bir değişiklik yasası. Türkiye’de konutun ucuzlatılması için kamunun öncelikle arsa üretmesi ve inşaat şirketlerine kolaylık sağlaması gerekiyor."
Türkiye’de konut üreten şirketlerin, ihtiyacı karşılayacak nitelik ve nicelikte konut üretmeleri durumunda konut fiyat artışının kontrollü seviyede kalacağını veya konut fiyatlarının düşeceğini kaydeden Önder Halisdemir, aksi takdirde mevcut konut açığı varken mortgage sistemine geçişin konut fiyatlarını yukarıya doğru hareket ettireceğine, şu anda konut fiyatlarının son bir buçuk yılda ortalama yüzde 40’tan fazla arttığına, eğer bu haliyle mortgage tasarının yasalaşması durumunda konut fiyatlarının en az yüzde 50 daha artacağına dikkat çekiyor. Çıkarılacak mortgage yasasının Türkiye’de konut üretimini kolaylaştırıcı ve teşvik edici şekilde zenginleştirilmesi gerektiğine değinen Halisdemir, şu bilgileri veriyor:
"Gelişmiş ülkelerde mortgage taksitlerin, gelir seviyesi ne düzeyde olursa olsun, bireylerin gelirinin üçte birini aşmayacak düzeyde. Eğer bu oran tutturulursa sistem başarılı olur. Türkiye’de bankaların konut kredisi toplamı gayri safi milli hasılanın binde 5’i düzeyinde. Bu rakam AB ülkelerinde yüzde 46, ABD’de yaklaşık yüzde 50. AB’ye geçen yıl giren Çek Cumhuriyeti’nde yüzde 4.5 civarında."

Sağlam yasa şart
Halisdemir, mortgage’in dünyadaki örneklerini şöyle anlatıyor:
"Dünyada mortgage sisteminde başarılı olan ABD, Hollanda, Danimarka, Almanya ve İngiltere gibi ülkelere bakıldığında şu özellikler ön plana çıkıyor: Yasalar konut üretilmesini teşvik ediyor. Konut kredisi alanlara vergisel teşvikler veriliyor. Yasalar ülkenin özel şartlarına göre düzenleniyor. ABD’de 1929’dan sonra, mortgage sistemindeki aksaklıklar yüzünden ikisi büyük, ikisi küçük olmak üzere toplam 4 ekonomik sarsıntı geçirdi. Kriz ortamlarında insanların işlerini kaybettiği için taksitleri zamanında ödeyememesi, iflasına ihtimal verilmeyecek şirketleri batırdı."


Mortgage nedir?
Türkiye’de "kira öder gibi ev sahibi olmak" şeklinde bilinen mortgage sistemi, ev sahibi olmak isteyenlerin uzun vadeli ve düşük faiz oranları ile ev sahibi olmasını öngörüyor. Ülkelere göre farklı olmakla birlikte, alacağı evin en fazla yüzde 30’unu ödeyen tüketici, kurulacak finansman şirketlerinden düşük faiz ile 20 yıl vadeden başlayan kredi kullanabiliyor. Mortgage’nin felsefesinde yapılacak aylık ödemenin, gelirin üçte birini aşmaması gerekiyor. Mortgage’de kefil veya teminat olarak çek ve senet istenmiyor. Konut teminat olarak yeterli bulunuyor.


’Banka kredileri daha makul’
Yıldız Teknik Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hülya Demir, "Tasarı bu haliyle yasalaşırsa belirli bir gelir seviyesinin altındakilerin konut edinmesi imkânsız. Şu anki bazı bankaların konut kredisi, ipoteğe dayalı konut sisteminden daha makul ve mantıklı" diyor.
Tasarıda bir dizi sorunların bulunduğuna dikkat çeken Prof. Dr. Ahmet Açlar ise, "Şu anki tasarı ve ilgili mevzuat ile orta ve dar gelirli kesimin kira öder gibi konut sahibi olması imkânsız. Fakat sadece gelir seviyesi yüksek kesim, öngörülen sistemden faydalanabilir" diye konuşuyor.
Tasarıdaki en büyük sorunun mortgage sistemiyle konut edinen kişinin üst üste 2 taksitte ödemesini aksattığında konutuna el konulması olduğuna dikkat çeken Açlar, "Sorun burada bitmiyor. Bizim ekonomimiz sağlam değil. Finans kesimi açısından bu kadar uzun süreli kredi verilmesi ileride büyük problemler çıkarabilir. Türkiye’de bu oynak ekonomik sistem ile bankaların üstlenmesi risk. Eğer bu riski devlet üstlenirse, batık bankalardaki mevduat garantisinin devlete getirdiği yüke benzer bir yük ortaya çıkarılabilir. Diğer taraftan eğer finans kuruluşlarında devralınan konut sayısı çok olursa bu nasıl likide dönüştürülecek? Bu sorunun da çözülmesi gerekiyor. Enflasyon oranı sabit tutulmadığı sürece ipoteğe dayalı konut sistemi sorun olur." şeklinde konuşuyor.
Faizlerin değişken olmasının da sorun getireceğini ifade eden Açlar, "Vatandaşlar 1994 krizinden önce Emlak Bankası’ndan insanlar dövize endeksli krediyle ev almışlardı. Döviz yükselince insanlar feryat etmeye başlamıştı. Eğer düşük enflasyon oranı kesinleşmeden bu sistem uygulanırsa, değişken faizli kredi kullananlar için ilerde büyük sorunlara neden olabilir" diyor.


Değişken faize dikkat!
İpoteğe dayalı konut finansman sistemi taslağının, Türkiye’de yıllardır beklenen kira öder gibi konut sahibi olmanın yolunu açması planlanıyor. İşte taslakla ilgili en çok merak edilen sorular ve yanıtları:

Mortgage kredisi nelere verilecek? Mortgage kapsamında kredi sadece konutlara verilecek. Arsa, dükkân ve tarla gibi gayrimenkullere kredi verilmeyecek.

Her konuta mortgage kredisi verilecek mi? Hayır. Bu uygulamaya girecek konutların tapu, ruhsat ve imar sorunu olmaması gerek. Ayrıca binaların depreme dayanıklılığı gibi faktörler de göz önüne alınacak.

Mortgage’nin kapsamı ne? Konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesi. Ayrıca mevcut binaya kat çıkarken de mortgage’den faydalanılabilir.

Mortgage’den faydalanabilmek için konutun ne kadarı peşin olarak ödenecek? Bu konu henüz net değil. Dünyadaki uygulamalara bakıldığında ABD’de peşinat olarak yüzde 10 yeterliyken, AB’de bu oran yüzde 30 olarak belirlenmiş durumda.

Şartlar değiştirilebilir mi? Konut finansmanı sözleşmesinin yazılı olması ve bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu olacak. Şartlar sözleşme süresinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek.

Borçlar ödenmezse ne olacak? Sözleşme çerçevesinde konut finansmanı kuruluşu geri ödemelerin birinin veya bir kaçının yapılmaması halinde kalan borçların tamamını talep etme hakkına sahip. Tüketicinin birbirini izleyen iki ödemeyi aksatması durumunda kuruluş tarafından bu hak kullanılabilecek. Ancak konut finansmanı kuruluşunun en az 1 hafta süre vermesi gerekiyor.

Sözleşmenin feshi durumunda ne olacak? Tüketici konutu iade etmek yükümlülüğü altında. Bu durumda konut finansmanı kuruluşu konutu satışa çıkarmakla yükümlü.

Mortgage’den kaynaklanan alacaklar nasıl tahsil edilecek? Konut finansmanından kaynaklanan rehine temin edilmiş alacakların takibinde rehinin paraya çevrilmesi veya haciz yoluyla gerçekleştirilebilecek. Bu konuda SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarının yapacağı fiyat tespitleri geçerli olacak.

Satılan konuttan doğan zarar veya edilen kâr ne olacak? Tüketici, konut finansmanı sağlayan kuruluşun konutun satışından elde edilen bedeli aşan zarardan sorumlu olacak. Konutun satışından elde edilen bedel, kalan borcu aşarsa bu kısım tüketiciye iade edilecek.

Konut zamanında teslim edilmezse konut finansmanı şirketi sorumlu mu? Konut finansmanı kuruluşu, bu finansmanı belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcıdan satın alınması durumunda konutun hiç ya da teslim edilmemesinden tüketiciye karşı satıcı ve sağlayıcı ile birlikte sorumlu olacak.

Borca karşılık çek veya senet verilecek mi? Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri çek veya senede bağlaması ya da çek veya senet kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasak. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir çek veya senet alınacak olursa tüketici bu kıymetli evrakı geri isteme hakkına sahip olacak. Kıymetli evrakın ciro edilmesinden dolayı tüketicinin uğradı, zararı konut finansman kuruluşu karşılayacak.

Borçlar vadesinden önce ödenebilecek mi? Konut alanlar konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebilecek. Tüketici bir veya birden çok taksiti vadesinden önce ödeme hakkına sahip. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz, komisyon ve kâr payı indirimi yapacak. İndirim esaslarını Sanayi ve Ticaret Bakanlığı belirleyecek.

Faizler değişken mi, sabit mi olacak? Sözleşmede belirtilmek şartıyla konut finansmanına yönelik kredilerde faiz oranı, finansal kiralamalarda ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı sabit veya değişken oranlı olarak belirlenebilecek. Bu tamamıyla kurumla müşteri arasında yapılan anlaşmaya bağlı olacak. Oranların sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası olmadan değiştirilemeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi durumunda ise yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın bir endeks baz alınacak.


2 milyar dolarlık yabancı sermaye
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER) Başkanı ve İhlas Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Haluk Sur, mortgage konusundaki görüşlerini şöyle açıklıyor:
"Sistemin kurulmasıyla kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin Türkiye’ye gelmesi bekleniyor. Bu finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulamayı bilmeli. ABD’de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri para piyasalarında satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi sunma imkânı vardır. Para piyasalarındaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalıların yaklaşık yüzde 65’i ev sahibi oldu. Mevcut faiz oranları ABD ile kıyaslandığında da bir hayli yüksek. ABD’de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.74, 30 yıl için yüzde 5.25 düzeyinde."