Konut yatırımcılarına tavsiye!
Önümüzdeki yıl konut fiyatları artacak ve dolayısıyla, konut almak isteyenlerin ellerini çabuk tutması gerekiyor.
Alışveriş merkezleri ve lüks konutlarda fiyatların iyice şiştiği ve bu alan için risk görüldüğünü bildiren uzmanlar, ofis alımı için de uygun bir dönemde olduğumuzu vurguluyor.
2004 yılında iyileşme yoluna giren ekonomi ile birlikte büyüme sinyalleri vermeye başlayan gayrimenkul sektörü, geçen üç yıllık süreçte yeni konut projeleri ve ihtiyaç sahiplerinin arayışlarının hızlanması ile ciddi bir canlılık yaşadı. Bu hareketlilikte, enflasyonun düşüş trendinin artarak devam etmesi, faizlerin aşağı yönlü trendi ile finans kuruluşlarının konut kredilerine yönelmesi de etkili oldu.
Bu ifadelerimizi rakamlarla destekleyelim. Şöyle ki, krizinin yaşandığı 2001'de, bankaların bilançolarındaki 'konut kredileri' bölümünün karşısındaki rakam sadece 48 milyon YTL idi. Rakam, 2002'de 258 milyon YTL'ye yükseldi. Patlamanın ayak sesleri 2003'te gelmeye başladı ve bankaların kullandırdığı konut kredisi rakamı 805 milyon YTL oldu. Konut piyasasındaki fiyat yükselişlerinin yaşanmaya başladığı 2004'te, konut kredilerinin hacmi 2.2 milyar YTL'ye yükseldi.
2005'te 12 milyar, 2006'da 21.5 milyar ve Ağustos 2007 itibariyle de 24 milyar YTL barajına ulaşıldı. Kredi kullanımının yaygınlaşması ve faizlerdeki düşüşle birlikte son üç yılda konut arzının ikiye katlanmasına karşın fiyatlar da arttı. Bunun en önemli nedeni ise tabii ki talebin, arzdan daha canlı olmasından kaynaklanıyor. Üstelik şadece İstanbul'da, 20 yılına kadar her yıl ortalama 250 bin adet konut talebi olacağı öngörülüyor.
Ertelenmiş talep, düşen faiz oranlan, uzayan vadeler ve çok seçenekli kredi çözümleri ile stoktaki projelere hızlı bir satış gelmesi sonucunda eldeki konut stoku da önemli ölçüde tükenmiş bulunuyor. Talepteki bu yoğunluk ise fiyatların sert bir şekilde yükselmesine neden oldu. Özellikle 2005 yılında büyük bir canlılığın yaşandığı, günde yaklaşık 2 binin üzerinde konutun satıldığı sektörde, 2006 yılı da konut projeleri, inşaatlar ve maketten satışların yoğun olarak gündeme geldiği bir dönem oldu. Aynı dönemde mortgage'ın da konuşulması, sektöre olan ilgiyi artırdı.
ERTELENEN TALEP
Ancak yükselen fiyatlar ve talebin doyum noktasına ulaşmasıyla birlikte sektörde yaklaşık son bir yıldır satışlar, durma noktasına geldi. Gayrimenkul sektörü uzmanları, yılbaşından bu yana özellikle de orta sınıfa yönelik metrekaresi bin ile bin 500 YTL aralığında satılan toplu konut projelerinde, geçen yıla göre yüzde 15 oranında fiyat gerilemesi yaşandığını söylüyor. Ancak seçim sonrası duraklama döneminin sona ermesiyle birlikte ertelenen konut alım satışlarının tekrar hızlanmasıyla, sektörün yeniden canlandığı gözleniyor. Durgun bir dönem geçiren gayrimenkul sektürünün, tekrar hareketli günlerine geri dönmesi bekleniyor.
Birçok şirket, yeni konut projeleri ile sektöre iddialı bir şekilde giriş yaparken, mevcut olan projelerde cazip ödeme koşullarıyla tüketicilerin ilgisini çekiyor. Uzmanlar da yavaş yavaş hareketliliğin başladığı sektörde mortgage'ın da tam anlamıyla uygulanır hale gelmesi ve konut kredi faizlerinin yüzde 1 seviyesine inmesi halinde, talebin 2008 yılından itibaren canlanacağı konusunda hemfikir. Garanti Bankası'nın genel müdür yardımcısı Fuat Erbil'e göre, bugünkü eğilimin devam etmesi halinde faizlerde yüzde 1'in altı ancak 2008'in ikinci yarısında görülebilir.
"KONUT ALIMINDA GEÇ KALINMAMALI"
YÜCEL ERSÖZ / Yapı Kredi Koray Genel Müdürü
Bundan sonra faizlerin seyri gayrimenkul fiyatlarındaki trendin belirleyicisi olacak. Tahminim, 2008 yılının başından itibaren faizlerin düşme eğilimine girebileceği yönünde. Bu da konut fiyatlarının tekrar yükselişe geçmesine neden olacak. Bu nedenlerden dolayı şu anda konut almak için uygun bir zaman. Fiyatlar tekrar artmaya başladıktan sonra konut almak isteyenler, geç kalmış olabilir.
Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağını tahmin ediyorum. Çünkü 2007'de ertelenmiş olan satın alım kararları, tüketicinin güveni artmaya başladıkça hayata geçiyor. Banka kredileriyle tekrar uygun oranlarda faizler verilmeye başlandı. Faizlerin daha da düşme olasılığı var."
"FİYATLAR YÜZDE 40 ARTACAK"
UFUK ÖZTÜRK / Regnum Gayrimenkul Geliştirme Yönetim Kurulu Başkanı
İçinde bulunduğumuz ayla birlikte bence ekonomi ve gayrimenkul sektörü tekrar canlanacak. Geçtiğimiz dönemdeki durgunluk nedeniyle biriken konut stoku da kısa sürede tükenecek ve oluşan maliyet artışıyla önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatları artacak. Bu nedenlerden dolayı içinde
bulunduğumuz dönem, gayrimenkul satın almak için oldukça uygundur. Bu dönem çok fazla da sürmeyecek.
Önümüzdeki dönemde, konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 40'a varan oranlarda bir artış olacağını düşünüyorum. Bununla birlikte gayrimenkul almak isteyenlere, bu düşüncelerini hemen gerçekleştirmelerini tavsiye ederim."
"ALMAK İÇİN DOĞRU ZAMAN"
ÖZKAN BOYAR / Fiba Gayrimenkul Genel Müdürü
Konut almak için doğru zamandayız. Konut almayı düşünen ve özellikle nakit sıkıntısı yaşamayan kişiler için mevcut piyasada alternatif çok, pazarlık şansı da yüksek. Özellikle şehir dışındaki projelerin önemli iskontolarla satılacağını düşünüyorum. Önümüzdeki dönemde kredi faizlerinin de düşmesiyle, bu talep realize edilecek ve konut satışları artacak. Bu nedenle bence bugün konut alan yatırımcı, orta vadede kazançlı çıkar.
Önümüzdeki dönemde bu talebin harekete geçmesiyle konut fiyatlarında yüzde 20-30 arasında artış olmasını bekliyorum. Özellikle dolar bazında fiyatlandırılan projelerde yüzde 10 artış bekleniyor."
"GETİRİŞİ OLAN KONUTLAR ALINMALI"
SEMA BARAN / Coldwell Banker Türkiye Ticari Yatırım Direktörü
Şu anda emlak yatırımı için ortam çok uygun, özellikle büyük ölçekli konut projelerinde, yılbaşına kadar alım yapmanın doğru olduğunu düşünüyoruz. YTL çok değerlendi, dolar düştü ve fiyatlar dolar bazında olduğu için şu anda uygun. Çok az sayıda üretilen, en yüksek teknolojinin kullanıldığı akıllı ve sabit masrafları düşük projelerde alınacak konutların da getirişi de çok yüksek olacaktır.
Önümüzdeki dönemde de konut fiyat artışları görülecek. Yeni üretilen projeler, talebin çok altında kalıyor. Fiyat artışlarının yüzde 15 ila 35 arasında olması bekleniyor."
"2008 HAREKETLİ OLACAK"
SERDAR İNAN / İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı
Bu ortamda ev almanın bize zarar getirmeyeceği aşikar. Ancak 2005 yılındaki kârları getireceğini de düşünmemek lazım. Al-sat için konut, kira için ticari konut her zaman daha iyi gözüküyor. Geçen yıla göre YTL bazında bir artış olmadığı görülüyor. Ancak döviz bazlı, -dövizin düşüşüyle beraber- kısmi yükselmeler yaşadık. Maliyetlerin artmış olması, yakında piyasada zam yapılmasına yönelik bir baskı oluşturacak. Bu nedenle 2008'de fiyatlar artacak gibi görünüyor.
Ancak sıkışan bazı üreticiler, ucuza satış yapabilir. Bunun dışında önümüzdeki trend hep yukarı yönlü görünüyor. Özellikle 2008 yılı, gayrimenkulde çok hareketli bir yıl olacak."
"TALEP YENİ İŞ MERKEZLERİNE"
YAŞAR AŞÇIOĞLU / Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı
Piyasa fırlamadan önce, yeni projelerden daire almanın şimdi tam zamanıdır. Şu anda gayrimenkulde yeni inşa edilen konforlu konutlar ve rezidanslar tercih edilebilir ancak plaza mantığındaki yeni iş merkezlerinden de daire almak yatırım için doğrudur. İstanbul'da şehirdışı yapıların metrekare fiyatlarının bin ile 2 bin dolar arasındaki seyri devam ediyor. Markalı projeler de prim yapmaya devam ediyor. Şehir içindeki doğru lokasyon, değerini her zaman artıracaktır.
istanbul'da dolar bazında yüzde 50 kazandıran semtlerin başında Yeşilköy-Florya, Taksim-Maslak-Büyükdere hattının deniz tarafları ve Bağdat Caddesi geliyor."
FİYATLAR GEVŞEYECEK
2008 yılının ikinci yarısından itibaren piyasalarda canlanma olacağını söyleyen İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizameddin Aşa, mortgage sisteminin tüm dinamikleriyle hayata geçirilmesiyle de 2010 yılından itibaren sektörün yeniden büyüme ve gelişme trendine gireceğini
tahmin ediyor.
2007'nin sonlarına doğru açılacak olan piyasanın 2008'de beklenen ivmeyi yakalayacağını ifade eden Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner de "Emlak fiyatlarında bir balonun oluştuğuna kuşku yok. Son üç yılda konut arzı ikiye katlanmasına rağmen fiyatlar arttı. Çünkü talep, arzdan canlı. Fiyatlar bayağı şişti; daha da yükselebilir. Birikmiş konut talebi karşılanınca, konut fiyatları gevşeyecektir" diyor.
EVLERİN DEĞERİ ARTTI
Konut piyasasında şu an bir talep gerilemesi olsa da özellikle İstanbul'da inşa edilen binlerce yeni konutun, ihtiyaca yanıt vermenin ötesinde ciddi kâr getiren yatırım aracına dönüştüğü görülüyor. Parasını 2005 yılında konuta yatıranların çoğu, aradan geçen iki yıllık sürede aldığı konuttan iki misline yakın kâr etmiş durumda.
Başka bir deyişle, geçen sürede mevduat, altın ve doların aralarında sayılabileceği yatırım araçlarını geri de bırakan konut, yatırımcısını ihya etmiş görünüyor. 2005'ten bugüne kadar geçen sürede parasını banka da veya yastık altında saklamak yeri ne konuta yatırmayı seçenler, söz konusu sürede yer yer yüzde 170'i aşan oranlarda kâr elde etti.
YENİ OYUNCULAR
Öte yandan gayrimenkul sek töründeki hızlı büyümenin başka sektörlerden şirketlerin de iştahını kabarttığı görülüyor. Böylece tekstilden perakendeye, gıdadan kozmetiğe kadar farklı kollarında faaliyet gösteren bir çok şirket, konut üretimine soyundu. Örneğin, perakendeci Kiler Grubu Esenkent'teki Kardelen Evleri'nden sonra Tatlın Ailesi'ne ait Levent'teki 12 dönüm arsa üzerine Sapphire adında bir rezidans inşa ediyor. Ülker Grubu'na bağlı Sağlam Gayrimenkul, Akfen Grubu'yla birlikte inşa ettiği Levent Loft'u tamamladı. Lojistik sektiründe çalışan Kuzu Grup, şuan da İstanbul Bahçeşehir'de Spradon Projesi'nin dışında Ankara'da üç site inşa ediyor.
Türkiye'nin en büyük ilaç dağıtımcısı Hedef Alliance Holding'in patronu Ethem Sancak'ın yeğenleri tarafından kurulan Folkart Yapı, İzmir Narlıdere'de Folkart Narlıdere projesine başladı. Demirbank'ın eski sahibi Halit Cıngıllıoğlu'nun kurduğu C Holding'in ilk projesi ise Bahçelievler'deki Saklı Vadi Konutları oldu.
MADENCİ KONUT İŞİNE GİRDİ
Deri konfeksiyon sektöründe faaliyet gösteren Orjin Grup'un Doğuş Grubu ortaklığıyla inşa ettiği İstinye Park projesinde, 420 adet konut bulunuyor.
Yıllardır turizm işiyle uğraşan Türkiye Tekstil Sanayi işverenleri Sendikası (TÜTSİS) Başkanı Halit Narin, Martı GYO'yla gayrimenkule girdi. Çerkezköy'de beş yılda yaklaşık üç bin konut yapacak. Tekstil makineleri ithalatı geçekleştiren Atlas Juki'nin sahibi Vedat Aşçı'nın kurduğu Astaş Gayrimenkul, Bellevue Residences by Kempinski ve Kempinski Residences Astoria adlı iki rezidans yapıyor.
Madenci Milten Grubu Gaziosmanpaşa Taşoluk'ta inşa ettiği Milkent Evleri'yle konut sektörüne girdi. Esenyurt-Çekmeköy hattı Market işletmecisi Harun Pek-melikya'nın kurduğu Pam İnşaat, Esenyurt'ta Korubahçe Evleri'ni yapıyor. Roman Mağazaları'nın sahibi Turgut Toplusoy'un kurduğu Elit inşaat, Çekmeköy'de Tarra Portia Evleri'ni inşa ediyor. Canan Kozmetik'in iştiraki Canan Yapı, Ataşehir'de Canan Residence adıyla bir projeye
başlıyor. Saray Hah'nın sahibi Necati Kurmel, Kurtköy'de Royal Park Residence ve Mia Park adlı iki proje yapıyor. Opet'in kurucusu Öztürk Ailesi tarafından kurulan Regnum'un, İstanbul'da Astrum Towers, Sky Residence, Elitkent, Bodrum'da Bargylia Evleri gibi projeleri bulunuyor.
Beyaz eşya ve elektronik alanında faaliyet gösteren Enkay Grup'un kurduğu Enyapı, Mimarsinan'da Case Mare isimli bir site inşa ediyor. İstanbul Boğazı'nda gezi tekneleri işleten Lüfer, Çorlu'da 300 dairelik Cennet Kent'in temellerini atmaya hazırlanıyor. Demir çelik üreticisi Cer Grup'un iştiraki olan Cer Yapı, Bayramoğlu'nda Gala Tovvn projesine başladı. Tezman Holding'in bünyesinde kurulan Eser Gayrimenkul da ilk konut projesi olan Zeytinlibahçe Evleri'ni Ayvalık'ta inşa ediyor.
İSTANBUL'UN GÖZDE SEMTLERİ
Gayrimenkul piyasasında en çok hareketlilik yaşanan il kuşkusuz İstanbul. İstanbul'da 2015 yılına kadar her yıl ortalama 250 bin yeni konuta ihtiyaç olduğu ifade ediliyor. Bu talebin 180 bin adedinin piyasa koşullarında, 70 bin adedinin ise kamu ve kamu-özel ortaklıkları ile üretilerek karşılanacağı ifade ediliyor.
İstanbul'da bazı semtler giderek değerini yükseltiyor. Bunlar arasını ilk sıralarda Kurtköy, Çekmeköy, Beylikdüzü, Kozyatağı, Samandra ve Ümraniye geliyor. Daha önceden konutun çok az bulunduğu söz konusu semtler neredeyse doyma noktasına gelmiş durumda. Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, yıllardır uzaklığı nedeniyle boş kalan Beylikdüzü. Mimaroba, Sinanoba gibi evlerin dolduğunu belirtiyor.
Doluluk ve konut isteğinin bu bölgelerdeki yeni inşaatlarla karşılandığını ve hala devam ettiğini ifade eden Soner, "Kuzeye hareket İstanbul'da Avcılar'dan İkitelli, Bahçeşehir ve Esenkent'e oldu. Anadolu yakasında ise Maltepe, Kartal, Pendik gibi sahil kesimi Kurtköy. Ataşehir, Ümraniye, Şamandıra, Çekmeköy gibi yerlere taşındı. Yine yıllardır boş bekleyen Kurtköy doldu ve taşma noktasına geldi. Yeni projeler hayata geçmeye başladı. Havaalanı ve Formula-1 de bu geçişte çok önemli roller aldı" diyor. Soner, İstanbul'da batıdan, doğuya doğru prim yapan bölgeleri ise Mimaroba, Bahçeşehir, İkitelli, Kemerburgaz, Riva, Çekmeköy, Kurtköy, Tepeören, Akfirat olarak sıralıyor.
