AVM'ler ile mağazaların kavgası

Krizi gerekçe göstererek kira indirimi isteyen perakendecilerin kepenk kapatma tehditlerinden bunalan alışveriş merkezi yatırımcıları ve yöneticileri, sessizliğini bozdu. Döviz kurunun yükselmesi nedeniyle kira indirimi talep eden perakendecilerin kurun yıllardır düşük olduğu dönemde seslerinin çıkmadığından yakınan alışveriş merkezi yatırımcıları, "Dolar kuru 1.20'lerdeyken kimsenin sesi çıkmıyordu. Yatırımcıların döviz kurundan kaynaklanan milyonlarca dolarlık zararı oluştu. Hepimiz aynı gemideysek buna göre adımlar atmalıyız" değerlendirmesini yaptı.
Soysal Danışmanlık tarafından bu yıl ilki Antalya'da düzenlenen Alışveriş Merkezleri Konferansı 2008'de konuşan Torunlar Alışveriş Merkezleri Yatırım Yönetim A.Ş Genel Koordinatörü İlham İnan Dündar, dövizin arttığını ama alışveriş merkezi yatırımcılarının 2005 yılındaki kiraları aldığına dikkat çekerek, "Hepimiz zarardayız. Ama bugüne kadar sessiz kaldık. Şimdi de sesimizi çıkaramıyoruz çünkü sektörde cirolar yüzde 22 düştü. Kasım ayında bu düşüş yüzde 33'e ulaşacak. Aralık ayındaki bayramla biraz işi kurtarmış olacağız" dedi.

Kira gelirimiz 7 yıl önce de aynıydı
Kepenk kapatma eylemlerinin ilk kıvılcımının çakıldığı ve alışveriş merkezi sayılarının hızlı artışı nedeniyle eleştirilen Ankara'da faaliyet gösteren Armada Genel Müdürü Yıldır Ertem ise "7 yıl önce kira gelirleri 8.3 milyar YTL düzeyinde iken şu anda da 8.6 milyar YTL düzeyinde. Yani kiracıların açıkladığı gibi bir gelirimiz yok. Döviz kuru sadece eylül-ekim aylarında artış gösterdi ama yıllardır çok düşük seviyedeydi" diye konuştu.
Aynı gemide olmanın riski paylaşmak anlamına geldiğini vurgulayan Ertem, "Son 3-4 ayda yaşananlara göre böyle bir patırtı oluyorsa bu hepimize haksızlık" değerlendirmesini yaptı.
Kepenk kapatıp, protesto yapmanın da alışveriş merkezleri yalnızlaştıracağını aktaran Ertem şunları söyledi, "Alışveriş merkezleri kiracıların ilişkisi evliliğe benziyor. Çiftler arasındaki kavga ilk çocukları yani müşteriyi etkiler. Kavga çıktığında kimse o eve gelmek istemez. Protestolar da alışveriş merkezlerini bu hale getirir."
Carousel Genel Müdürü Orhan Demir de kiracıların kira indirimi konusundaki tavırlarını eleştirerek kendilerinin daha bu sıkıntı yaşanmadan dolar kurunu 1.25 YTL'de sabitlediklerini, genel giderleri de kendilerinin karşıladıklarını belirterek, "Ancak kiracılar dolar düşük olduğu zamanlarda hiç ses çıkarmadılar. Şimdi ise her alışveriş merkezini aynı kefeye koymalarını bir hata olarak değerlendiriyorum" dedi.

Sorun kirada değil, ciroyu artırmakta
Alışveriş merkezlerindeki kira indiriminin bir gider kalemini kaldırmak anlamına geldiğine dikkat çeken Krea Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal, "Önemli olan ciroların artmasını sağlamak" dedi. Şu anda sektörün sýkýntýlý bir süreçte olduđunu ancak kiralarýn kýsa vadede sorun olduđunu orta ve uzun vadede bu sýkýntýnýn aţýlacađýný aktaran Kodal, "Bugüne kadar yaptığımız hesap denklemlerinin tutmadığı bir dönemdeyiz. Sektörün sıkıntısı çok hızlı büyümede. Bu büyüme 5-7 yılda yapılsaydı sıkıntılar bu boyuta ulaşmazdı" dedi. Yaşanan krizi 2001 yýlýndaki ‘ofis pazarındaki krize' benzeten Kodal, "O yıllarda da ofis sayıları çok artmıştı ve bir anda bu kadar ofis yatırımı boş mu kalacak korkusuna kapılmıştık ama hiç de öyle olmadı" diye konuştu.




Akmerkez'de mağaza için 20 yabancı marka sırada
Geçtiğimiz hafta içinde gelen ‘kira indirimi' taleplerine yüzde 25 indirimle yanıt veren Akmerkez yönetiminden bu oranı beğenmeyen ve yüzde 50 indirim isteyen perakendecilere yanıt gecikmedi. Akmerkez'de mağaza açmak için 20'ye yakın yabancı markanın sırada olduğunu belirten Akmerkez yöneticileri, geçtiğimiz hafta Cannes'da düzenlenen perakende ve gayrimenkul fuarı MAPIC'te yabancı birçok markanın renovasyon sürecinde olan Akmerkez'de mağaza kiralayabilmek için talepte bulunduğu ve minimum 400 metrekarelik alanlar talep ettiklerini söyledi. Perakendecilerin yüzde 50'lik kira indirimi ve genel giderlere yönelik isteklerinin kendilerine ulaştığını açıklayan Akmerkez yetkilileri, "Merkezde zorluk yaşayan markaların çıkabileceğini, zaten iş yapamayan markaların da gitmesi gerektiğini" ifade etti. Öte yandan Akmerkez'de kira konusunda sıkıntı yaşayan bazı markalar ise çıkmak için 31 Aralık 2008'e kadar yönetime yazılı bilgi vermeye hazırlanıyor. Park Bravo Yönetim Kurulu Başkanı Kamil Özçoban, "Son kararımı 31 Aralık 2008 tarihine kadar yönetime bildireceğim. Yönetimden de özel olarak istediğimiz bir indirim yok ama bu indirimle de kirayı çıkartmamız mümkün değil dedik" dedi.
Temsilciliğini yaptığı Nine West gibi ABD'li markalarında bu kiraları yüksek bulduğunu belirten Özçoban, "Kendileri New York'ta bile böyle kira yok diyorlar" diye konuştu.

‘Türkiye'deki AVM'leri görünce ABD'dekilere gitmek istemedim'
Amerika'da perakende tarihi üzerine yaptığı çalışmalarla dikkat çeken, deadmalls.com adlı internet sitesinin yaratıcısı Peter Blackbird, Türkiye'deki alışveriş merkezlerini överek, "İstinye Park, Kanyon ve Astoria'yı gezdikten sonra Amerika'dakilere neden gideyim diye düşündüm. Bizim düştüğümüz tuzaklara düşmemişsiniz. Tasarım harikaları yaratmışsınız" dedi. Blackbird, Alışveriş Merkezleri Konferansı 2008'de Türkiye'deki merkezlerin ABD'dekilerden daha güzel olduğunu ve Amerika'daki alışveriş merkezlerinin neden kapandığını anlattı. Türkiye'deki alışveriş merkezlerinin kendisini cesaretlendirdiğini söyleyen Peter Blacbird, "Birçok merkezi gezdim ve çok etkilendim. Çünkü siz bizim düştüğümüz tuzaklara düşmemişsiniz. Amerikan toplumu ‘kullan at' bir toplumdur. Sizin alışveriş merkezleriniz kalite olarak bizden iyi olabilir. Bizimkiler sıkıldıkça 10-15 yılda bir alışveriş merkezini yıkar yeniden yaparlar. Türkiye'deki alışveriş merkezlerinde tasarım var. Bizde fabrikaya benziyorlar. Bu tür yerleri kurmak için büyük vakit harcadık. Dixie Square Mall dönemin en büyüyüydü hiç işe yaramadı. 1980'de tümüyle boşaldı" diye konuştu.


2009'da AVM kapanır mı anketi
Konferans boyunca düzenlenen anketlerle alışveriş merkezleri yöneticileri ve yatırımcılarının nabzı da ölçüldü. Oylamalar arasında en ilginci ise salonun büyük kısmının alışveriş merkezi yönetici ve yatırımcılarından oluşmasına rağmen "2009 yılında alışveriş merkezi kapanır mı?" sorusuna yüzde 43.75 oranında ‘Belli sayıda AVM kapanacak', yüzde 35.4 düzeyinde ise ‘1-2 tane kapanabilir' cevaplarının gelmesiydi. Salondakilerin yüzde 20.31'i ise ‘Hiçbiri kapanmayacak' şeklindeydi.

Meçhul müşteri önem kazanacak
Konferansa katılım oranlarında herhangi bir düşüş yaşamadıklarını dile getiren Soysal Danışmanlık Başkanı Suat Soysal, krizde eğitim ücretlerinde yüzde 50'ye varan indirimler yaptıklarını söyledi. Bu yıl ilk kez alışveriş merkezlerinden ayrı hizmet sunanlardan ayrı katılım bedeli aldıklarını dile getiren Soysal, şu değerlendirmeyi yaptı: "Alışveriş merkezlerinden 1.150, hizmet sunanlardan 1.500 euro katılım bedeli aldık. Çünkü perakendeciler buraya network kurmak için geliyor. Bu fiyat ayırımı tüm dünyada böyle yapılır. Herkesin bu dönemde gafil avlandı. Özellikle 2009 yılında verimli çalışma hevesi iç denetimi artıracak. Meçhul müşteri daha da önem kazanacak. Van'daki ya da daha uzaktaki mağazayı kontrol etmek için meçhul müşteriye ihtiyaç duyulacak."


Kararlıyız fabrika önünde çadır kurar mal satarız
Kiğılı Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Kiğılı, alışveriş merkezi yatırımcılarını, "Mart ayında alışveriş merkezlerindeki mağazaların yarısı boş olacak.

Çünkü mal olmayacak mağazalarda. Yapacaksınız bir an önce kiralarda ayarlama yapın. Arkadaşlar kesin kararlı, çıkacaklar. Bizi hafife almayın gerekirse fabrika önünde çadır kurar orada satış yaparız" diye uyardı. Perakendecilerin 'hayal alemi'nden uzaklaştığını aktaran Kiğılı, "50-100 euroya metrekare kiraları bitti. Bunları verecek enayiler bitti" dedi. AVM mfi Partners Genel Müdürü Aydın Yurdum, perakendecileri 'motorlu tekneler' ve rüzgara kapılıp giden 'yelkenli tekneler' şeklinde nitelendirdi. Torunlar Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun ise kredi musluklarını açan bankacılar ile mağaza açmak için hatırlı kişileri araya sokan perakendecileri alışveriş merkezi yatırımcılarını 'kötü yola düşürmekle' suçladı.

Perakendecilerin yüksek kira sorununa karşı mağazaları kapatma tehditlerine AVM yöneticileri sert çıkarak 'Dolar kuru düşükken milyonlarca dolarlık za...
( KB)