Taşı toprağı altın İstanbul’da gayrimenkul fiyatları deprem ve krizlerle yıllardır uykudaydı. Geçen yılın son aylarından beri sessizlik bitti. Yeni gelişen bölgeleri, dev projeleriyle artık başka bir İstanbul var

Yıllık Türkiye’de 300 bin İstanbul’da 150 bin yeni konuta ihtiyaç var. Toplam İstanbul’da 600, Türkiye’de 1 milyondan fazla konuta ihtiyaç duyuluyor Bu yazı dizisinde, İstanbul’dan başlayarak Türkiye’nin dört bir yanında arsa ve ev fiyatlarındaki son durumu ve yeni projelerin ışığında hangi şehri ve semti nasıl bir geleceğin beklediğini anlatacağız. Böylece ev almak isteyenler ya da emlağa yatırım yaparak paralarını değerlendirmek isteyenlerin ellerinin altında çok değerli bir Türkiye’nin emlak rehberi olacak.

Yüzde 200 artan yer var

İlk ele alacağımız yer İstanbul’un Avrupa yakası. Daha sonra Anadolu yakası ve İstanbul’un dört bir yanında arsa fiyatlarını bugüne kadar hiç yayımlanmamış listelerle vereceğiz.
Uzun süren durgunluğun ardından 2004’ün ilk aylarında canlanmaya başlayan konut talebi, önce İstanbul’un merkezi yerlerindeki konut fiyatlarını yükseltti. Merkezde başlayan bu yükseliş zamanla kenarlara doğru kaydı.
Kenarlardaki artış merkezi yerlerden daha yüksek gerçekleşti. 2004 yılı bitmeden İstanbul’un çoğu semtinde konut fiyatlarında yüzde 50, fiyatların dip yaptığı 2003 ilkbaharı baz alınırsa Beylikdüzü gibi yerlerde yüzde 200 civarında artış yaşandı.

Beşiktaş’ta artış % 40

Turyap’tan Alper Dovan son 1 yılda fiyatların yüzde 40 arttığını söyledi. Beşiktaş’ın en ucuz yeri olan Çarşıiçi’nde dairelerin 70- 80 milyara satıldığını hatırlatan Dovan, Serencebey’de 400 bin dolara alıcı bulduğunu ifade etti.

Şişli yerinde sayıyor

Century 21 Kaide Yapı’dan Emin Kovankaya Şişli, Gayrettepe ve Mecidiyeköy’de ortalama dairelerin metrekare fiyatının 700- 1000 dolar arasında değiştiğini söyledi.
Bölgede fiyatların oturduğunu söyleyen Kovankaya, “Burada fiyatlarda gözle görülür bir yükselme yok.
Ama alış satışlarda büyük bir artış var. Bu bölgede alıcı da satıcı da bilinçli.
100 metrekarelik bir daire 100 bin doların üzerine çıktığı zaman satılması
imkansız hale geliyor. Çok az istisnası olmakla birlikte 120 bin dolara bir dairenin satılabilmesi için çok iyi yerde ve bakımlı bir daire olması şartö şeklinde konuşuyor.

Etiler-Levent fiyatlar oturdu

Etiler ve Levent civarında konut fiyatlarının metrekaresinin 3000 dolar civarında olduğunu söyleyen İsmail Mahmutoğlu, son 1 yılda yüzde 20 artış olduğuna dikkat çekiyor.
2005’te fiyatların bu seviyelerde seyredeceğini tahmin eden Mahmutoğlu, daha fazla yükselmeyeceğini ifade ediyor.

Beyoğlu’nda satılık yok

Beyoğlu’nda satılık konut sayısı sınırlı. Cihangir’de 100 metrekarelik konut fiyatı 100 bin dolardan başlıyor. Galata’da bu rakam 300 bin dolar. Galatasaray Lisesi ile Taksim Meydanı arasındaki dükkanların kirası 10 bin ile 17 bin dolar arasında değişiyor. Satılık dükkan yok.

Başakşehir’e metro

Başakşehir’de konutların metrekaresi 1 milyar civarında Remax ofisinden Cengiz Kaya’ya göre son 1 yılda fiyatlar neredeyse ikiye katlandı. Bölgenin bundan sonra en büyük beklentisi metro gelmesi ve Yeşilvadi projesinin hayata geçirilmesi. Bunlar bittiğinde konutlar daha da değerlenecek. Tekstilkent bağlantı yoluda hizmete açılacak.

Bahçeşehir tamam, Boğazköy artacak

Century 21 Bahçeşehir ofisinden Hakan Mutlu, Bahçeşehir’in son 1 yılda yüzde 25 dolayında prim yaptığını söylüyor. Bahçeşehir’de fiyatların oturduğuna dikkat çeken Mutlu, “Bu bölgede Esenkent ve Boğazköy gelecekte çok iyi prim yapacak. Esenkent’te 2 yıl önce 20 milyara satılan daireler şimdi 60-70 milyara alıcı buluyor.
Bu fiyatların daha da artacağını tahmin ediyorum. 10 bin konutun bulunduğu Boğazköy’ün prim yapma ihtimali çok yüksek. Bugün 40-80 milyar arasında olan Boğazköy’de fiyatlar gelecekte 80-150 bin dolara çıkacakö diyor.

Avcılar eskiye döndü

17 Ağustos depreminin ardından İstanbul’da en çok hasar gören bölge olan Avcılar’da konut fiyatları 1999’dan önceki seviyeyi aşmak üzere. Turyap Avcılar Temsilciliği’nden Hasan Yılmaz’a göre 100 metrekarelik daireler 40- 200 milyar arasında. Denizköşkler en pahalı kesim.

Ataköy yerinde sayıyor

Ataköy ile ilgili değerlendirme yapan Century 21’den Tolga Bayraktar, “Burada fiyatlar çok değişken. 95 metrekare daire 9. kısımda 120 bin dolara satılırken, eski kısımlarda 80 bin dolara düşüyor. Ataköy’de fiyatlar yerinde sayıyorö diyor.

Zeytinburnu talep sınırlı

Zeytinburnu’nda 100 metrekarelik daire fiyatları 35-200 arasında. Zeytinburnu’nda talepler sınırlı düzeyde. Son 1 yılda ortalama artış yüzde 10-15. Gelecek yıl yükselişin sürmesi bekleniyor.

Beylikdüzü fırladı

İstanbul’da emlak fiyatlarının en hızlı artış gösterdiği nokta Beylikdüzü. Century 21 ofisinden Talat Özçelik, “Beylikdüzü için ‘fiyatlar arttı’ demek az olur. Son 1 yıldaki artışı anlatmak için ‘fiyatlar fırladı’ demeliyizö diyor. Daire fiyatları 60-100 milyar lira arasında. Bir yıl önce fiyatlar 25-40 milyardı. Büyükçekmece henüz Beylikdüzü kadar prim yapmadı. Daireler 35- 60 milyar arasında.

Yeşilköy yaraları sarıyor

Yeşilköy’de konutların metrekaresi 1100-3500 dolar arasında. Deprem sonrası fiyatların düştüğü bölgede konut fiyatların son bir yılda yüzde 30-35 arttığın söyleyen TURYAP’tan Gülderen Kuruoğlu, fiyatlarda ciddi bir artış beklemediğini söyledi.

Florya’da talep durmuyor

Son yıllarda, depreme dayanıklı lüks konut projeleriyle dikkat çeken Florya’da imar açısından sorunlar olmasına rağmen talep hız kesmiyor. Depremden sonra çok sayıda eski konut yıkılıp yerine sağlam lüks konutlar yapıldı ama müteahhitlerin masraflarını çıkarmak için fazla kat yapmaları imar sorunu çıkardı. Florya’da ortalama konut 250 metrekare ve civarında. Bu büyüklükte konutlar yaklaşık 200-500 bin dolar arasında.

Tramvayla gelen fırsat

Bakırköy’de 100 metrekarelik dairenin 120-180 milyar lira arasında satıldığını söyleyen Turyap’tan Ünsal İnanduğçar, son bir yılda fiyatlarda yüzde 40-50 lik artış olduğunu söyledi. İnanduğçar 2005’te Bakırköy’te konut fiyatlarında yüzde 10-15’lik artış beklediğini kaydetti. Bakırköy’ün bazı kısımları, Bahçelievler, Güngören, Bağcılar, Bayrampaşa, Esenler ve Gaziosmanpaşa’da konut alacakları deprem konusunda uyaran Duğçar bu bölgelerde binanın dışına bakıp aldanılmaması konusunda ikazda bulunuyor.

Bahçelievler

Bu ilçede 100 metrekarelik daire fiyatları, Ömür arkası denilen bölgede bahçesi olan az katlı binalarda 100-110 milyar lira arasında. Yenibosna ve Mahmutbey yolunda fiyatlar 40-70 milyar arasında. Son 1 yıldaki artış yüzde 50-100.

Güngören

En pahalı yeri Çinçin deresi ve Belediye civarı. Buradan tramvay geçecek olması konut fiyatlarını artıracak. Son 1 yıldaki prim oranı yüzde 40. Ama gelecekte çok daha fazla artması bekleniyor. Çünkü bir zamanlar sanayi bölgesi olan Güngören’de, sanayi tesisleri kapanıyor.

Esenler

İlçedeki konut fiyatları genelde birbirine yakın. 100 metrekare daire fiyatları 35-60 milyar lira arasında. Talep ilçe içerisiyle sınırlı. Son 1 yıldaki prim oranı yüzde 40. Gelecekle ilgili bir beklentisi yok.

Bağcılar

Bağcılar emlak açısından Esenler’e büyük benzerlik gösteriyor. Fiyatlar da Esenler gibi. Dışarıdan çok fazla talep görmüyor. Bağcılar’ın en büyük beklentisi Başakşehir-Otogar arasında bağlantıyı sağlayacak olan metro. Bağcılar’ın TEM’e yakın kısımlarının önümüzdeki birkaç yılda büyük prim yapması bekleniyor.

Bayrampaşa

Bayrampaşa’nın merkezi kısımlarında 100 metrekarelik daire fiyatları 30-40 milyar liradan başlıyor ve 70 milyar liraya kadar yükseliyor. Çok dar bir bölge. Son 1 yıldaki ortalama prim yüzde 20-30 civarında. Çok ciddi bir beklentisi yok.

Gaziosmanpaşa

İstanbul’da yaşayan alt gelir grubunun Avrupa yakasında en çok tercih ettiği bölge. Son 1 yılda emlak fiyatları Gaziosmanpaşa’da ortalama yüzde 50 arttı. Bölgeye son yıllarda yapılan bağlantı yolları ve önümüzdeki dönemde yeni açılacak yollar Gaziosmanpaşa’yı İstanbul’un gelecekte en fazla prim yapılacak bölgelerden birisi haline getirecek.

Talep kuzeye kayıyor

Zemini sağlam olduğu için Zekeriyaköy, Kilyos gibi bölgelerin 1999’dan sonra yıldızı parladı. Buralara peşpeşe yapılan villakent projelerinde 500 metrekare arsalı villalar 500 bin dolara alıcı buldu.

Zekeriyaköy’ün şansı

Avrupa yakasının Kuzey bölgesinde yer alan ve 1999 depreminin ardından popüler olan Zekeriyaköy, Uskumruköy ve Demirciköy’de villa fiyatları 80 bin dolar ile 500 bin dolar arasında. Kabası bitmiş 80 bin dolarlık bu villara 70-80 bin dolar harcanarak oturulabilir hale getiriliyor. Vilların fiyatını arsaları belirliyor. Bu bölgede villa fiyatları son 1.5 yıldır yüzde 50 dolayında arttı.

Kemerburgaz’da lüks hayat

Neovista, MESA Tepe ve Yapı Kredi Koray gibi şirketler Kemerburgaz Göktürk’te lüks konut projesi hayata geçiriyor. Göktürk’te dairelerin metrekaresi 700-1200 dolar arasında. Turyap Kemerburgaz’dan Ramazan Büber bölgede 1000 civarında konutun bulunduğunu söylüyor.

Sarıyer’e 3. köprü sürprizi

Sarıyer’de İstinye’nin özel bir yere sahip olduğuna dikkat çeken Çağrı Emlak’tan Celal Çınar, buraya yapılan ABD Başkonsolosluğu’nun semte değer kazandırdığını belirtiyor. Sarıyer’in merkezinin 2 yıldır süren kazı çalışmaları dolayısıyla emlak fiyatlarının yerinde saydığını söyleyen Çınar, “Büyükdere’de binalar tarihi ve yenilenemiyor. Bunun için değerleri değişmedi. Tarabya’da ise villa fiyatları yükselişte. Kriz döneminde 1 milyon dolara satılamayan villalar şimdi 2 milyon dolara yükseldi. İstinye’de konut fiyatlarının metrekaresi 1500 dolardan başlıyor. Müstakillerde 4000 dolara kadar çıkıyor. Emirgan’da bu seviyelerde. Yeniköy ise her zaman çok kıymetliö şeklinde konuşuyor.
Sarıyer sırtlarında Acarlar gibi sitelerin olduğu Maden Mahallesi ise son yıllarda hızla gelişen bölgelerden. Bir ayağı Havantepe’ye kurulması planlanan üçüncü köprü ise ulaşımı kolaylaştıracağından gelecekte daha da prim yapması bekleniyor. Metrekaresi 400-600 dolar olan dairelerı 1000-1200 dolara yükselebilir.

Eyüp’te Pierre Loti primli

Bölgede 100 metrekarelik daire fiyatları 40-70 milyar lira arasında. Fiyat Feshane evlerinde 250 milyar liraya yükseliyor. Konut fiyatları yüzde 50 civarında prim yaptı. Bölgede gecekondular kat karşılığı müteahhite veriliyor. Orta kesime hitap eden konutlar yaygınlaşıyor. Eyüp önümüzdeki dönemde çok kazandıran bölgelerden birisi olacak.

Fatih’te hareket az

Fatih’te 100 metrekarelik daire fiyatlarının 50-110 milyar arasında değiştiğini söyleyen Turyap’tan Halil Akıncı fiyatların bulunduğu noktaya göre çok farkettiğini söylüyor.
Halil Akıncı bölgede konut fiyatlarının yüzde 15-20 arasında yükseldiğini söyledi.

Metroya dikkat

İstanbul’un dört bir tarafında büyük metro yatırımları başlayacak. Yenikapı Taksim hattına ilave olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Koordinasyon Müdürlüğü Beşiktaş-Şişli-Otogar raylı sistem hattı projesinde de ihaleye çıkmak üzere. Diğer taraftan Başakşehir ve Otogar’ın da metro ile birbirine bağlanması gündemde. Bunlar gerçekleştirildiğinde bu güzergahlara yakın gayrimenkullerin daha da değer kazanması bekleniyor.