KARTAL NEDEN DÖNÜŞEMEDİ. DÖNÜŞÜR MÜ?

Kartal'ın dönüşüm karan, 2005 yi tında verildi. O dönemden buyana sadece bir arpa boyu yol kat edildi. Peki, Kartal'ı tüm Türkiye'ye örnek kılacak bu projede neden ilerlenemedi? Tebernüş Kireççi, bu hikâyeyi araştırırken, diğer yanıyla da yeni planın yatırımcılar için hangi fırsatları doğurduğunu satır satır okuyarak ortaya çıkardı.

1960 ve 1970'li yıllarda İstanbul'un en önemli sanayi merkezlerinden biri olan Kartal, 5 yıl önce için bundan önemli bir karar alındı.

Kartal'da tam bir dönüşüm gerçekleştirilerek iş merkezi haline dönüştürülecek ve hatta Büyükdere Caddesi'ne alternatif olacaktı. 3 milyon metrekarelik alanla başlı başına cazipti. Kara ve deniz ulaşımı ağsından da stratejik bir konuma sahipti. Üstelik, kısa bir süre sonra da metro gelecekti. Yani, ulaşım sorunu çözümlenecekti. Sabiha Gökçen Havalimanı ise Kartal'ın cazibesini artırmıştı.

Yani, Kartal'ın dönüşmesi için her türlü zemin hazırdı. Kadir Topbaş'ın ilk başkanlık döneminde heyecan verici bir proje olarak açıklanan dönüşüm hikayesi, bir türlü nihayete eremedi.

İlk düğmeye basılışının üzerinden neredeyse 5 yıl geçti. Ama, Kartal, kentsel dönüşümde tabiri yerindeyse bir arpa boyu yol aldı. Peki, neden başarılamadı?

Oysa ki her şey yolunda gidiyordu. Stratejik konumu ona gayet iyi destek oluyordu. Üstelik yollarla da destekleniyordu. Bunun için hikayenin başına dönmek gerekiyor. Kartal'ın kentsel dönüşüm projesi için düğmeye basıldığında ünlü mimar Zaha Hadid ile anlaşıldı. Projeler çizildi. Kartal'da kentsel dönüşüm için oluşturulan dernek ise 28 üyesiyle projeyi finanse eder konumdaydı. Dernek çalışmalarım 4-5 yıldır sürdürüyor. Derneğin kurucuları başlangıçta belirlenen şartlar gereği bölgede 10 bin metrekare ve üstü araziye sahip olanlardan oluşuyordu. Ama, 2 yıl önce bir düzenleme yapıldı ve rakam, 5 bin metrekareye indirildi. Derneğin en büyük üyeleri ve yönetimi sürükleyenler Superlit, Doğuş, Eczacıbaşı, Mutlu Akü gibi firmalar. Dernek sakinleri finansmanı sayesinde şu ana kadar bu proje için 2 milyon euro üzerinde para harcandı. Arazi sakinleri sadece kendi sahip oldukları alanın planlanmasını değil, tüm bölgenin planlanmasını finanse ettiler. Aslında doğruyu söylemek gerekirse, şu ana kadar yapılan ilerlemeler de dernek sayesinde oldu.

ZAHA HADİD ÇİZDİ AMA...

Ancak, Zaha Hadid'in çizdiği projelerin başına neredeyse gelmeyen kalmadı. Zaten ilerlemeyisin sebeplerinden biri de bu oldu. Hadid, önce 1/5000 planlan teorik ve sembolik olarak 'siluet'" bazında çizdi. Ama, İmar Kanunu'na ve İstanbul yönetmeliklerine uygun bulunmadı. Ve 'uygunlaştırma' çalışmaları başladı.

Devreye İstanbul Metropoliten Planlama ve bazı özel şirketler girdi. Uygunlaştırma sonrasında 1/5000'lik planlar sembolik olarak 2 yıl önce Büyükşehir Belediyesi'nden geçerek askıya çıkarıldı ve onandı. Ancak planların sembolik olması, iptale neden olacaktı. Bu yüzden bu plan, sadece devam için bir kademe olarak düşünülmüştü. Daha sonra Zaha Hadid 1/1000'lik plan çalışmalarına başladı. Çünkü 1/5000'lik plan onanmadan 1/1000'liklerin çizim süreci başlayamıyordu. Bu seferki hedef, 1/1000'lik planlan ve buna bağlı olarak 'yenilenmiş' 1/5000'lik revizyonlan seçim öncesi İBB ve Kartal Belediyesi meclislerinden geçerek onamaktı.

Yurtdışında çizilmiş ve Türkiye'ye uyarlanmış plan, seçim öncesine Eylül 2008'e yetişti. Ancak, evdeki hesap, bir kez daha çarşıya uymadı. İlçe belediyesi 1/1000'likleri seçim öncesi hazırlayıp Büyükşehir'e gönderdi. İşler, bu aşamada 2009 yaz aylanna kadar kaldı. Bu sürede doğal olarak bütün planlama süreci de bekledi. En sonunda Büyükşehir Belediyesi, geçen ay Meclis gündemine almayı başarabildi. 1/5000'lik revizyonlu imar planlannı onadı. Bugünlerde askıya çıkması bekleniyor. Bundan sonra plan askıdan inince itirazlara cevap verilecek. Ardından 1/1.000'lik planlann Büyükşehir'deonamp, Kartal Belediyesi'ne yollanması ve orada askıya gkması bekleniyor.

DÖNÜŞÜM, SEÇİMLERE DE MALZEME OLDU

İlçe ve il belediye arasındaki parti farklılıktan projenin seçim propagandası olmasına neden oldu. CHP, Kartal ilçe belediyesi seçimlerini kazanıncaya kadar buradaki kentsel dönüşümde yapılanmış binalarda oturanlann planlarda yüzde 30 zarar gördüğünü iddia ediyordu. Ancak hazırlanan planlarda bu zarar gerçekte yüzde 9 durumunda. Yapılanmış binalarda oturanlann ancak yüzde 9'u projeden fiziken zarar görüyor. İlçe belediyesi bu oranın azaltılmasını istiyor. Planlarda kavga şimdi bu aşamada.

YATIRIMCI İÇİN DÖNÜŞÜMÜN ANA REHBERİ Tebernüş Kireççi uyanyor:

Nerede hata yapıldı?

Ne yapılması gerekiyordu? 

Kartal'da dönüşüm yapılamazsa, Türkiye'nin hiçbir yerinde yapılamaz. Atılsanayvarsalan; modern iş merkezlerine dönüşmek için son derece sağlam bir altyapı yaratıyor ? Zaha Hadid, ünlü bir mimar ama, İstanbul'u yeterince tanımıyor. Onun yerine mimar ve şehir plancılan ile çalışılmalıydı. Hadid'in projeleri, genellikle sanatsal projeler olarak kabul görür. Uygulanması ve yapılması zordur.

Kentsel dönüşüm işlerinin uzaması sorunlan artınr. Kentsel dönüşüm projesi açklanıraçklanmaz düğmeye basılmalıydı. Gecikme projenin uygulanabilirliğini zorluyor. ? İBB ve Kartal Belediyesi'nin farklı partilerden olması çalışmayı güçleştiriyor. İki taraf da partizanca davranırsa plan daha da açmaza girer. Bu durumda 2014 seçimlerinde ya İBB'nin CHP'ye veya Kartal'ın AKP'ye geçmesi gerekir! 

Kentsel dönüşüm çalışmalan konsensusla yapılır. Halka rağmen yapılmaz. Burada arsa ve arazi sahipleri ile bölge halkının çıkarlan da gözetilmeli. ? Kentsel dönüşüm çalışmalannın ardından imar planlannda tadilat yapılmamalı. Belediyeler kendi partilerine yakın olanlann arazilerinde tadilat yapıp emsal ve yoğunluğunu artınrsa, dünya tarihine geçecek çarpık bir kentsel dönüşüm olur! 

Dönüşüm arazileri nasıl etkiledi?

Kentsel dönüşümün bir bölgeye değer katması gerekir. Ama Kartal'da bunun tersi oldu. Son 5 yıl içinde Türkiye'de arazi fiyatları 3, hatta 6 misli artmışken, Kartal'da arsalann fiyatlan ise yine aynı seviyelerde 5 yıl önce metrekaresi 450 dolar olan arsalann fiyatı yine aynı civarlarda. Geçtiğimiz günlerde sıkıştığı için satan bir arsa sahibi metrekaresi 330 dolardan satmak zorunda kaldı. Ancak, metrekaresine 2-3 bin dolar isteyenler de olduğunu belirtelim. Üstelik hem büyükşehirin hem ilçe belediyesinin olayı yönetememesi, arsa sakinlerine büyük sıkıntı veriyor. ?

Yeni plana göre Kartal, nasıl dönüşecek?

Kartal'da kentsel dönüşüm yapılacak alan, 3 milyon metrekarenin üzerinde. Bölgede yer alan fabrika arazilerinin yüzde 40'ı araziden, arsaya dönüşürken kamulaştınlacak. Buna göre arsalann alam 2 milyon metrekare civannda olacak.

Yakında askıya çıkacak imar planının temel esprisi Kartal'ı Büyükdere Caddesi'ne alternatif bir merkezi iş alanına dönüştürmek. Bu çerçevede proje yapmak isteyenlere, projesine göre imar izni verilecek. Bu Türkiye'de bir ilk. Yani turizm ve ticari amaçlı binalann yoğun emsal kullanma hakkı var. Konut yapmak isteyenlere ise daha düşük emsal veriliyor.

Yatırımcıya ne kadar emsal verilecek? 1) Turizm amaçlı kullanılmak üzere otel, kongre merkezi ve restaurant yapmak isteyenlere 3 emsal. 2) Ofis ve AVM yapmak isteyenlere 2-2.5 emsal. 3) Konut yapmak isteyenlere yüzde 30'a kadar konut olursa 2.5 emsal, yüzde 50'ye kadar konut yapmak isterse 2 emsal izin verilecek.

Nerede, nasıl binalar olacak? .

Zaha Hadid'in hazırladığı kentsel tasanma sadık kalınacak. Bina yükseklikleri bu plana göre belirlenecek. . Arazi sahipleri, mülklerinin yüzde 40'ını kamuya terk edecek. . Plan kapsamında kıyıda az katlı binalar olacak. E-5'e yaklaşıldıkça binalann yüksekliği artacak. Buna göre kıyı kesiminde yatay ve az katlı binalar, E-5 kısmında ise dikay ama ince binalar olacak. '

Kimin ne kadar arazisi var? (mz)

Eczacibasj Holding 317.932 Siemens 79.930 Dogus. GayrimenkulYatinm 74.265 Mutlu Akii ve Malzeme 69.671 Metal Holding 58.779 Sunta Tahta Sanayi 51.959 Gozutoklar Yapi injaat 41.548 Kibar Holding 33.355 Exsa Export 28.120 Valfsel Armatiir 26.560 Hazir Beton Sanayi 22.817 Vatan Plastik 22.070 Tork Makina 21.352 Bohler A.§. 21.222 Tagi Vatandost 13.653 Hedef Endustriyel Uriinler 12.108 Unimert Demir felik 11.811 Aksan Metal Sanayii 31.235 Teknik Celik E§ya 13.214 Secenler Kauquk ve Plastik 16.464 ABB ELektrik 29.620 KiicukcalikTekstil 18.241 Veysel Mermer - Yiicel Mermer 19.155 Habas, A§. 23.525 Cepa, Celeptioglu 1st Metal San 19.512 Besan, Besin San ve Tic A§. (Unilever) 18.178 Kartal Kentsel Dönüşüm projesinin mimarı Zaha Hadid

KARTAL DÖNÜŞÜR MÜ?

O yıllan hatırlarsanız... Neredeyse her ay bir büyük gayrimenkulun ihalesi oluyordu. Her ihaleden sonra canlı yayınlarda konuyu değerlendiriyordum. Galataportihalesi sonuçlandığında da aynısı oldu. Peşpeşe canlı yayınlardaydım. Hep aynı şeyi söylüyordum: Galata'da emlak yatırımı yapın. Ama Galataport projesinin hemen yapılmasını beklemeyin. Biraz sakin olun. Bu riski gözönünde alarak yatırım stratejinizi belirleyin.

Türkiye'de makro yatırımlar öyle bir çırpıda yapılmaz... İhaleler düzenlenir... İptal edilir... Sonra yeniden ihaleye çıkılır... Geriye dönüp bakıyorum bir kez yapılan ihale hatırlamıyorum. Her büyük gayrimenkulun en az 3 ihalesi yapılmış... Türkiye böyle bir ülke işte... Şimdi bir benzerini Kartal'da görüyoruz... Kartal 1960'lann sanayi bölgesi. Türkiye'nin dev sanayi tesisleri inşa edilmiş. Yıllarca faaliyet göstermiş. 2000'li yıllardan itibaren Gebze, Dilovası'na taşınmış tesisler. Bir kısmı boş...

Bir kısmı kiraya verilmiş. Ama bir devrin sanayi bölgesi 5 yıldır kentsel dönüşümle ticaret merkezi haline getirilmeye çalışılıyor. Ama becerilemiyor? Niye? Bürokrasi yüzünden... Bizdeki en büyük sorun bu değil mi? Fransız kafa yapısına sahip kamu... Amerikan kafa yapısına sahip özel sektör ve girişimciler... Rüşvet ve yolsuzlar bu çatışmadan gkar...

Kamu "Yaptırmam. Mevzuat izin vermiyor" der... Özel sektör ve girişimciler ise "Mutlaka yapmam gerekiyor" Bizim 50 yıllık hikayemizin özeti bu... Neyse gelelim konumuza... Sanayinin, merkezi iş alanına dönüşmesi en kolay yapılacak dönüşümdür. Ama bir türlü yapılamıyor. Yakın zamanda yapılamayacak da... Niye? İstanbul Büyükşehir belediyesi işi yavaştan aldı. Başkan Kadir Topbaş'ın çok önem verdiği projeydi... Hatta Zaha Hadid ile helikopter turu yaptığı rivayet edilir... Buna rağmen yapılamıyor. İlk çivi en erken 2010 sonunda çakılacak.

Projenin gündeme gelmesinden 5.5 yıl sonra... Tabi bu arada ne oldu derseniz? 2005'te başlansaydı bu proje uluslararası yatırımcıları çekecek nitelikteydi. Şimdi "1 dolar bile bulunmaz" demiyorum. Ama yabana yatırımcı zor bulunur... Yerli yatırımcıların yapmaya gücü yetmez mi? Yeter... Ama hızlı yapılamaz, çünkü imar planlarında çok önemli bir not var: Konut yapmak isterseniz zarardasınız. Ofis ve otel yapmak isterseniz kazançta. Bu durumda kimse konut yapmak istemeyecek. Herkes ticari alan yapmak isteyecek. Bölgede arazi sahiplerine bakarsak bir kaç şirket dışında bunu başarabilecek yok gibi...