Bankalar kredilerde kampanya üzerine kampanya yaparken, uzmanlar risklere karşı uyarıyor. Bu konuda risk analizi yapan Referans Gazetesi Yazarı Yiğit Bulut borçlanma konusunda uyarılarda bulunuyor.

İşte Yiğit Bulut'un Referans Gazetesindeki analizi :

Bu faizle borçlanıp, ev alınır mı

Türkiye iç siyasi risk açısından zor bir 11 ay geçirecek. Böyle günlerde, panik olmadan, bu faiz oranlarından borca girmeden, peşin alım fırsatlarını sorgulamaya ve dolar kuru 1.8 YTL’yi aşmadığı sürece dolar bazlı kredilerinizi kârlı bir şekilde ödemeye devam edebilirsiniz.
Tezi aktararak başlayalım. Aylık 1,5-2 arasında değişen oranlarla konut kredisi kullanmak doğru bir yaklaşım değildir, varolan şartlar içinde özellikle iç siyasi risk dinamiği dikkate alındığında “asla olamaz”... Peki konu hakkında nasıl bu kadar kesin konuşabiliyoruz, neden bu kadar ısrar ediyorum ve özellikle yabancı bankalar neden bu oranlarla kredi vermek için ciddi bir çaba sarf ediyorlar.

Değerli dostlar, cevap çok basit...

Onların ne kadar kazandığı sizin ne kadar kaybettiğinizle veya ödediğiniz kredinin ne kadar pahalı olduğu ile doğru orantılı. Dünya üzerinde en kârlı iş; yüksek faiz olan bir ülkeye para sok, kur düşük-yatay kalabiliyorsa hatta düşmeye devam ediyorsa, senden kârlısı olmaz. İşte cevap bu döngüde gizli. Daha açık ifadeyle, bu çıkarım bankaların (özellikle yabancı kaynaklı olanların) yüzde 1,5 ile 2 arasında verdikleri kredilerde ne kadar büyük kâr ettiğini gösteriyor.

Değerli dostlar, bu noktada dinamiği sizlere aktarmak için bir grafik göstermek istiyorum.

Yandaki grafik dolar-YTL ilişkisini gösteriyor. Türkiye’de banka satın alarak yerleşmiş bir kurumsunuz, yurtdışından dövizi getirip YTL’ye çeviriyorsunuz, Türk halkına yıllık yüzde 22-30 hatta üzerinde bir faiz ile satıyorsunuz ve aynı anda paranızın geri tahsil ettiğiniz anda (aylık faizli geri ödemeler halinde) dönüp daha düşük bir kurdan dövizinizi yerine koyabiliyorsunuz. 

Faiz 1,2'nin altına inmeli 

Bugün gördüğüm bono faizinin yüzde 21-23,30 arasında olduğunu düşünürseniz, yukarıdaki mekanizmanın "parayı satana ne kadar büyük kâr, alana yani kredi kullanana ne kadar büyük zarar yazdığını" siz sorgulayın. Uzun lafın kısası YTL bazındaki faiz 1,2 altına inmediği sürece konut kredisi kullanmayın. 

Not: Bu noktada “aktif tahvil-dolar kuru” grafiğini üst üste koyarak göstermek istiyorum. Dikkat ederseniz, “nominal faiz ne kadar gerilerse gerilesin, kur da düşüyorsa kazanç değişmiyor hatta artıyor”…

Peki konu hakkında bu köşede ve Hürriyet Emlak ekinde daha önce neler dedik, ne oldu? Kendimizi sorgulayalım.

Daha önce ela aldığımız bazı başlıkları ana detayları ile sizlere aktarmak istiyorum.

1- Fiyatlar finans piyasalarına paralel olarak "realize olacak" tezini aktardık. 2006’nın ilk üç ayı sonunda tepe yapan ve düşüş kanalına giren finans piyasalarına paralel olarak emlak fiyatlarında da geri çekilmeler olacağını belirttik ve piyasaların etkileşiminden bahsettik. Tezimiz çok açıktı. Beklenti-gerçekleşme dinamikleri "en" noktasında hiçbir piyasada daha fazla "olumlu" bir gelişme olamaz.

2- Bir bankanın genel müdürü ve bazı uzmanlar tarafından ağustosun 2’inci ve 3’üncü haftalarında "kısa sürede kredi faizi 1,3’ün altına gelir" açıklamalarına bu köşede karşı çıktık ve birkaç ay içinde özellikle cumhurbaşkanlığı seçimi riski dağılmadan, faiz geri gelmez iddiasını ortaya attık.

3- Yine bir banka çalışanı tarafından (2006 mayıs sonrası oluşan 1,35-1,75 bandındaki dolar dalgalanmasında) önerilen dolar kredilerinizi kapatın önerisine son derece sert olarak karşı çıktık ve "dalgalanan kur patlar ve çöker, yüksek fiyattan kredi kapatmayın, bekleyin" tezini ortaya attık. Bekleyemeyenler, panik olanlar 1.55-1.75 bandında kredilerini kapattılar. Bekleyenler hala kârlı bir şekilde ödeme yapmaya devam ediyorlar.

4- "Bu seviyelerden kredi kullanın diyemem" tespitini yaptık ve gerekçelerini sizlere aktararak, peşin paranın verdiği pazarlık imkânları da kullanılarak şimdi alım yapmak mantıklı mı detayını sorguladık.

5- 2002-2006 döneminde alınan dolar bazlı kredilerin, kur 1.8 YTL’yi aşmadığı sürece aynı dönemde alınan TL bazlı kredilere göre kârlı olduğunu aktardık.

6- Alım düşünüyorsanız, "vade-faiz-fırsat getiri" gibi detayları sorgulamanızı önerdik ve kısa vadede özellikle "her şey en noktasındayken yapılan alımları" sizlere en ince detayları ile aktardık. Bu sorgulamada "düşük faiz-primli konut" ve "yükselen faiz-düşen fiyat" gidi detaylara ve karar alma sürecinde kullanılan mekanizmalara değindik. 

Dolar bazlı kredi kârlı 

Sonuç: Finansal Emlak danışmanlığı ile ilgili her türlü detayı kullandık ve öngörülerimizi sizlere aktardık. Geldiğimiz noktada diyorum ki, önümüzde 11 aylık bir süreç var ve bu dönemde "Türkiye iç siyasi risk" açısından zor günler geçirecek. Böyle günlerde, oluşabilecek dalgalanmalarda panik olmadan, bu faiz oranlarından borca girmeden, peşin alım fırsatlarını sorgulamaya devam edebilir ve dolar kuru 1.8 YTL’yi aşmadığı sürece dolar bazlı kredilerinizi kârlı bir şekilde ödemeye devam edebilirsiniz....

Not: Dolar kredisi kullanmayı sorgulayanlara da net bir tavsiyem var; aşağıdaki dolar-YTL grafiğinin önümüzdeki 11 ayda nasıl şekilleneceğini düşünüyorsanız, ona göre karar verin