Yeni şekillenen dünya düzeninde, İstanbul Avrupa’nın bütün şehirlerinden daha değerli olacak. Siyasi ve küresel riskler atlatılırsa, emlak değerlerinde orta ve uzun vadeli yükseliş kanalı daha net hissedilebilir.

İstanbul’da 800 milyon dolara satılan arazi haberi hala gündemde. Ne oldu da yarısından az bir değer konuşulurken, bir anda fiyat rekor seviyeye ulaştı? Tam bu noktada aklıma birkaç soru daha geliyor. Satılan bankalarda ne olmuştu? Tüpraş’ta fiyat nasıl 2 milyar dolardan 8 milyar doların üzerine çıktı? Değerli yatırımcılar, hatırlatma amaçlı giriş sonrası detayı sorgulamadan, 2006 Mart başından, 2006 sonuna kadar bu köşede paylaştığımız emlak ile ilgili tezi bir kez daha hatırlayalım: “Kısa vadede geri çekilme sürüyor ama, orta ve uzun vadede özellikle sistemin merkezinin süratle kaydığı yeni dünya düzeninde İstanbul hala çok ucuz. Seçim riski azaldıkça orta vadeli yükseliş kanalı içine yeniden gireceğiz.”

Bu noktada hemen soralım. 2006 Mart başında yani finansal piyasalarda kırılma başlayınca yüzde 20-25 arasında bir geri çekilme olacak tespitini yaptık, geri çekilme oldu, talep daraldı, fiyatlarda durulma oldu. Bütün bunlar yaşandıktan sonra hala yukarıdaki tezimiz geçerli mi? Daha açıkçası düzeltme hareketi hala devem ediyor mu?

Merak edenler için çok açık bir tespit yapayım; düzeltme kanalının sonuna yaklaştık ama hala özellikle cumhurbaşkanlığı seçimi ve küresel düzeyde çok ciddi riskler var.

Türkiye'nin önemi artıyor 

Değerli yatırımcılar, yukarıdaki tespitleri unutmayın ve lütfen ajanslardan içeriye düşen ve dışarı geçilen iki habere göz atın.

* Son dönemde Anadolu Ajansı tarafından geçilen haberi okuyalım:

"İngiltere’nin başkenti Londra’da, 7.2 metrekarelik bir stüdyo dairenin yaklaşık 500 bin YTL’ye satışa çıkarıldığı bildirildi. Satışı üstlenen bir emlak firmasının yetkilisi, dairenin Londra’nın lüks semtlerinden Knightsbridge’de bulunduğunu kaydetti. Yetkili, küçük bir depo büyüklüğünde olmasına rağmen evin, dünyanın en zengin mahallerinden birinde bulunduğuna ve bir yatırım olduğuna dikkat çekti. Aslında hizmetli odası olarak tasarlanan dairenin fiyatını artıran bir diğer unsur Londra’nın ünlü Harrods Mağazası ve Hyde Park’a yürüme mesafesinde bulunması olarak açıklandı. Yıllardır kullanılmadığı için içi çöp torbalarıyla dolu ve boyası dökülmüş dairenin, elektriği ve ısıtması da bulunmuyor. Emlak firması, burayı satın alacak kişinin yaklaşık 83 bin YTL masraf yapması gerekeceğini belirtti."

* Şimdi yabancı ajanslar tarafından Karayolları arazisinin 800 milyon dolara satılmasından sonra geçilen habere bakalım:

“İstanbul’da rekor fiyat. Satışa çıkarılan İstanbul’un en değerli arazisi için 800 milyon dolar teklif geldi. Alıcı şirketin yapacağı proje ile 2 milyar dolarlık bir değer yaratması bekleniyor.”

Bu iki haber sonrası soralım: Yüksek kalan petrol fiyatlarından ortaya fazla paranın çıktığı ve bu paranın gelişmekte olan ülkelere aktığı bir sistemle, merkezi Orta Doğu ve Orta Asya’ya kayan yeni dünya düzeninde, bu bölgede ayak basılabilecek tek yer olan Türkiye’nin, "en önemli ve en büyük" şehrinde ve gelişmeye aday diğer bölgelerinde, fiyatlar sizce bundan sonra nasıl şekillenebilir? Finans piyasalarına paralel başlayan bozulma yerel ve küresel riskler dağılırsa, yerini yeni yükseliş trendlerine bırakabilir mi?

Fiyatlar yukarı döndü 

Sonuç 1: 2006 başında özellikle finansal piyasalar tepe noktalarında zorlanırken "kısa vadeli geri çekilmelere hatta fiyatlarda kısa vadede yüzde 25’lere varan düzeltmelere hazır olun" tezimi aktarmıştım. Aynı tez içinde "kısa vadede düzeltme, orta ve uzun vadede fiyat yukarı" detayı da grafikler işliğinde belirtilmişti. Düzeltme süreci yataylaşarak hatta yukarı dönme eğilimi artarak devam ediyor, büyük ihtimalle "siyasi risk" dağılana kadar da teorik olarak devam edecek. Ama bir gerçek var ki, son satışlar da bunu net olarak gösteriyor, yukarıda anlatmaya çalıştığım yeni şekillenen dünya düzeninde, İstanbul Avrupa’nın bütün şehirlerinden daha değerli olacak. Mantar şişenin ağzına geldi ama ilk etapta siyasi ve küresel riskin dağılması lazım.

Sonuç 2: Küresel ve içeriden kaynaklanan siyasi risk deyince, “nasıl olsa dağılır” demeyin. Dünya düzeninde “varolan yüksek likit ortamdan kazasız belasız yeni bir düzene doğru çıkış nasıl olacak, yapı nasıl normale dönecek sorusu” sorulurken, içeride de hala cumhurbaşkanlığı seçiminin nasıl atlatılacağı belli değil. Evet, orta ve uzun vadede emlak değerlerinin önü çok açık ama “mantar fırlayamadan şişenin kırılma riski de hiç yok değil.”

Sonuç 3: İçeride iki seçim sorunsuz atlatılır, yeni bir sorunsuz koalisyon veya az bir ihtimal de olsa bir tek parti hükümeti oluşabilir, küresel şartlarda bir değişiklik olmaz ise, emlak değerlerinde orta ve uzun vadeli yükseliş kanalını daha net hissetmeye başlayabiliriz.

Sonuç 4: Kısa vadede piyasa faizi emlak değerlere talep oluşmasını teşvik edecek şekilde şekillenmiyor. Yüzde 4 enflasyon hedefi olan bir ülkede aylık yüzde 1,50’ler üstünde bir konut faizi denklem ve mantık açısından mümkün değil. Mantarın fırlaması özellikle şişe kırılmadan fırlaması sağlıklı gelişen finansal şartlara da bağlı.

Son söz: Yukarıdaki varsayımlar 2002 sonrası ortaya çıkan “yüksek petrol fiyatına dayanan, artan likidite” dinamiğinin kırılmadığı ve en önemlisi şimdilik sadece risk olarak görülen cumhurbaşkanlığı seçiminin kalıcı bir krize dönüşmediği denklem içinde geçerli. Küresel şartlar değişir ve/veya içeride risk kavram olmaktan çıkıp gerçeğe dönerse, bütün finansal göstergelere eş zamanlı olarak fiyatlarda sert düşüşler olabilir.