En fazla arsası olan kim?

Arsası çok olan kuralı koyacak! En fazla arsası olan kim?

Tek Borsa dergisi bu haftaki sayısında inşaat sektörünün dev firmalarının arsa stokunu araştırdı. Hangi şirketin? Kaç metrekare? Nerede arsası var?

Gayrimenkul sektöründeki canlanmayla birlikte inşaat firmalarının ellerindeki arsa portföyü daha da önem kazandı. Kapasitelerini artırmak isteyen birçok firma arsa yatırımlarına hız veriyor. Regnum Sinpaş, Varyap ve İnanlar İnşaat gibi firmalar elindeki arsa stoğunun büyüklüğüyle dikkat çekiyor

İnşaat firmaları ve GYO’lar için “hammadde” olan arsa hiç kuşkusuz çok önemli. Çünkü sektördeki bu firmalar ellerindeki arsaların büyüklüğü ölçüsünde proje geliştirip yatırım yapabiliyorlar. Diğer bir deyişle bir inşaat firmasının sahip olduğu arsa stoğu aslında sektördeki büyüklüğünün ve kapasitesinin de işareti.
Artık inşaat firmaları büyüklüklerini ve güvenirliklerini vurgulamak için ellerindeki arsa portföyünden sık sık sözediyorlar. Çünkü son yıllarda gayrimenkul sektöründe yaşanan canlanmayla birlikte inşaat firmalarının elindeki arsa portföyü daha da önemli hale geldi.

Bu nedenle bir yandan yatırım yaparken bir yandan sürekli arsa kapasitelerini artırma yoluna gidiyorlar. Bütçelerinde arsa yatırımına ayırdıkları pay hatırı sayılır ölçüde artıyor. İstanbul gibi uygun fiyata arsa bulmanın pek mümkün olmadığı kentlerde ise maliyetler iyice katlanıyor.

Daha önce arsaya yatırım yapmış olanlar ya da ellerinde büyük miktarda arsası olup bunu değerlendirmek için sektöre girenler şanslı. Yaptıkları konut, otel, alışveriş merkezi ve ofis projeleriyle adından sözettiren inşaat firmalarının, ellerinde ne kadar arsa olduğunu araştırdık. Malum, konu biraz hassas. Birçok firma “ticari sır” olduğunu düşündüğü için çalışmamızda yer almak istemedi. Fakat sorularımızı içtenlikle yanıtlayan firmalar da oldu. İşte gayrimenkul sektöründeki firmaların yanıtları...

81 ilde 161 milyon m2 arsa

Elindeki kamuya ait arsalarla dar gelirlilerin yanı sıra üst gelir grubuna da konutlar yapan TOKİ, sahip olduğu arsa stoğuyla ilk sırada yer alıyor. Kurumdan aldığımız bilgiye göre 24 Ekim 2007 tarihi itibariyle 81 ilde 10 bin 946 parçadan oluşan toplam 161 milyon 410 bin 210.5 m2 arazi stoğu mevcut. TOKİ bu arsa stoğuna ek olarak ihtiyaç duyulan yerlerde her yıl portföyüne yeni arsalar ekliyor.

3 yılda 5 milyon m2 arazi stoğu

Yaklaşık 3 yıl önce gayrimenkul sektörüne adım atan Regnum, kısa sürede ulaştığı arsa stoğunun büyüklüğüyle dikkat çekiyor. Regnum Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Genel Müdürü Safa Öktem, 5 milyon m2’nin üzerinde arsa stoğuna sahip olduklarını belirtiyor. Firmanın İstanbul’da Koşuyolu, Haramidere ve Çobançeşme, Bodrum merkez ve Güvercinlik, Antalya’da Belek, Bulgaristan Sofya ve Plovdiv’de arsaları bulunuyor. Öktem, “Kurulduğumuz 2004’ten bu yana proje geliştirmenin yanında konsantrasyonumuzun önemli bir kısmını arazi geliştirmek üzerine yoğunlaştırdık. 5 milyon metrekarelik arazi stoğunun da yine çok önemli bir kısmı bu dönemde oluşturuldu” diye konuşuyor.

Safa Öktem, 2008’de mevcut arsa stoklarının bir bölümünün üzerine 850 milyon dolar seviyesinde yatırım yapmayı planladıklarını söylüyor. Önümüzdeki 3 yılda ise tüm arsaların üzerine toplam 3 milyar dolar değerinde proje geliştirilmesi hedefleniyor. Firma arsa kapasitesini daha da artırma yoluna gidecek. Öktem, “Hedefimiz 5 yılın sonunda arazi stoğumuzu 10 milyon metrekare seviyesine çıkarmak” diyor. İnşaat firmalarının elindeki arsa stoğunun önemine işaret eden Öktem, “Bu sektörde kalıcı, kurumsal ve büyük ölçekli firmalardan birisi olmak için arazi geliştirme ekibinin çok iyi çalışması ve bu araziler üzerine de projeler geliştirmeniz gerekiyor” diyor.

400 milyon dolarlık arsamız var

Varyap elindeki arsa stoğuyla listede başı çekenler arasında. Varyap Varlıbaşlar Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş, İstanbul, Bursa, Bodrum, Ankara ve Trabzon’da 400 milyon dolar değerinde toplam 1 milyon 182 bin m2 büyüklükte arsa stoğu olduğunu belirtiyor.

İstanbul’da start verecekleri yeni projeler için arsa aradıklarını söyleyen Varlıbaş, Anadolu’ya yöneleceklerini de kaydediyor. Varlıbaş, “Önümüzdeki yıl Anadolu’da alışveriş merkezinin olmadığı birçok kentte yatırım yapmayı düşünüyoruz. İstanbul dışında Anadolu’da arsa bakıyoruz” diyor.

“Arsa stoğu oluşturmak firmaları güçlü kılıyor. Üstelik karlarını en iyi şekilde değerlendirme imkanı sağlıyor” diyen Varlıbaş, İstanbul’da büyük ölçekli arsa bulamamaktan şikayet ediyor. Arsaların bölünmüş durumda olduğunu söyleyen Süleyman Varlıbaş, “Bunun için yeni dönüşüm projelerinin yapılması,kanunların yeniden düzenlenmesi lazım. Belediyelerin gecekondu yapılarak işgal edilmiş araziler üzerinde yeniden oluşum projelerine imkan vermesiyle bu tür yerlerin modernize edilerek topluma kazandırılmasının sağlanması lazım” diyor.

Gelişme akslarında arsa alıyoruz

Son dönemlerde yaptığı projelerle sık sık gündeme gelen İnanlar İnşaat da arsaya büyük oranda yatırım yapanlar arasında. Şirketin İstanbul’da 200 milyon dolar değerinde 100 adet arsası bulunuyor. İstanbul’un her yerine yayılmış bir şekilde arsa portföyü oluşturduklarından söz eden İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Serdar İnan, bu arsaların toplam büyüklüğünün 2 bin dönüm olduğunu belirtiyor. İnanlar İnşaat’ın halihazırda Dursunköy, Balaban, Kavaklı, Silivri, Zekeriyaköy, Ortaköy, Hadımköy, Güzelce, Büyük Çekmece. Mimarsinan, Yenibosna, Merter, Tozkoparan, Fatih, Eminönü, Bayrampaşa, Kağıthane, Şişli, Fulya, Beşiktaş, Balmumcu, Paşaköy, Ömerli, Akfırat, Suadiye, Kozyatağı, Kartal, Balçık, Sultanbeyli’de arsası bulunuyor.

Serdar İnan, şehrin içinde özellikle de gelişme akslarında arazi ve arsa almaya özen gösterdiklerini vurguluyor. İnan’ın söylediğine bakılırsa genelde İstanbul içinde arsa yatırımı yapan firma, önümüzdeki yıl İstanbul dışına da yoğunlaşacak. Yatırım yapılacak yerler arasında ise Antalya ve Bodrum var.

İstanbul’un merkezinde arsa bulamamaktan yakınan İnan, şehrin içinde fiyatlar düşmeden arsa almanın çok cazip olmadığını düşünüyor.

İnan, inşaat firmalarının genelde şehrin içinde ve dışında gelişmeye açık alanlar olmak üzere iki tip yatırım yaptıklarını belirtiyor. İstanbul’un her yerinde hatta İzmit’te inşaatçıların arazi topladığından söz eden İnan’a göre İnşaat firmaları açısından İstanbul içinde m2 fiyatları 20 YTL civarında kalmış her yer yatırım yapmak için cazip.

Sinpaş Adana ve Muğla’da arsa alacak

Sinpaş GYO da elindeki arsa portföyünün büyüklüğüyle dikkat çekiyor. Sinpaş GYO Genel Müdür Yardımcısı Seba Gacemer, satın aldıkları ya da hasılat paylaşımı modeliyle üzerinde proje geliştirmek için anlaşmaya vardıklarını arsaların büyüklüğünün yaklaşık 1.2 milyon m2 olduğunu belirtiyor. Gacemer, portföylerindeki arsalar hakkında şu bilgileri veriyor: “Çekmeköy’de 70 bin, Zekeriyaköy’de 101 bin, Samandıra’da 178 bin ve Bursa’da 162 bin m2’lik arsalarımızda inşaatlarımıza başladık. Bunların yanı sıra Halkalı’da 412 bin, Çakmak’ta 82 bin, Sarıgazi’de 63 bin ve Ankara’da 138 bin m2 büyüklüğünde proje geliştirme çalışmaları devam eden arsamız bulunuyor.”
Gacemer, eylül ayı itibariyle hazırladıkları portföy tablosuna göre gayrimenkullerinin değerinin 531 milyon YTL olduğunu söylüyor. Sinpaş GYO’nun şu an İstanbul’da Çekmeköy, Zekeriyaköy, Samandıra, Halkalı, Çakmak ve Sarıgazi’nin yanı sıra Ankara ve Bursa’da arsa yatırımı bulunuyor. Şirket bir yandan da portföyüne yeni arsalar eklemek için çalışıyor. Seba Gacemer, İstanbul’un yanı sıra Adana ve Muğla’da ilgilendikleri arsaların olduğunu ve bununla ilgili olarak görüşmelerin devam ettiğini vurguluyor. “Arsa bizim için bir hammadde durumunda. Tüm inşaat ve gayrimenkul geliştiren firmaların faaliyetlerinin devamı için yeni arsalar üretilmesi gerekir” diyen Gacemer, yeni yerleşim yerlerinin açılmasıyla birlikte arsa sıkıntısının çözüleceğini düşünüyor. Gacemer, “İstanbul çok büyük bir şehir ve büyümeye devam ediyor. Nüfus artışı devam ettikçe de şehir çevresine yayılmaya devam ediyor. Örneğin Mecidiyeköy ve Şişli gibi merkezi noktalarda arsa bulmak tabiî ki artık çok zor. Ancak şehir büyüdükçe ve talep devam ettiği sürece şehrin çevresinde yeni yerleşim alanları üretilecek ve İstanbul’un artan nüfusuna yeni yaşam alanları mutlaka oluşturulacak” diyor.

Gacemer, bu yıl gerçekleştirdikleri halka arzdan elde edecekleri gelirlerle önümüzdeki dönemlerde İstanbul ve diğer kentlerde büyük çaplı yeni yatırımlar yapmayı planladıkları da ekliyor.

İki yıl içinde yüzde 80 kazandırdı...

Teknik Yapı CEO’su Teoman Metehan ise “İstanbul’da konut inşaatına başlayacağımız yaklaşık 100 dönüm arsamız var. Bu arsaları son iki yıl içinde satın aldık. İstanbul dışında ise Denizli’de 400 dönüm, Bodrum -Yalıçiftlik’te 35 dönüm arsamız bulunuyor” diyor. Metehan’ın söylediğine göre firmanın İstanbul’daki arsaları arasında kat karşılığı olarak edindiklerinin yanı sıra tamamı kendisine ait olanlar da var. Metehan, satın alma yoluyla edindikleri arsaların iki yıl içinde yüzde 50-80 civarında rayiç fiyatı üzerinde değer kazandırdığını belirtiyor.
Teknik Yapı’nın İstanbul’daki arsaları genelde Anadolu yakasında, Kartal bölgesinde yoğunlaşıyor. Şirket, bu arsalar üzerinde yatırım yapmaya hazırlanıyor. Kartal’daki arsaları üzerine üç ayrı proje gerçekleştirmek için çalışmaların sürdüren şirket, Metehan’ın söylediğine bakılırsa İstanbul’daki yatırımlardan sonra Bodrum ve Denizli’deki arsalar üzerinde otel ve turistik tesis yapmayı planlıyor.

Metehan, uygun fiyata konut projesi gerçekleştirmek için genelde gelişmeye müsait bölgeleri tercih ettiklerini söylüyor.

İstanbul’daki mevcut arsaların problemli ya da fiyatlarının çok yüksek olduğunu söyleyen Metehan, son dönemlerdeki gelişme potansiyelinden dolayı özellikle Anadolu yakası üzerinde durduklarını dile getiriyor. Metahan’a göre Kartal, Kurtköy, Pendik, Ümraniye, Çekmeköy ve Samandıra önümüzdeki dönemde yıldızı daha da parlayacak bölgeler arasında yer alıyor.

Altunizade ve İzmir’de proje yapacak

İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, şu an ellerinde Altunizade’de proje geliştirmek için aldıkları 18 bin 392 m2 büyüklüğünde bir arazinin olduğunu söylüyor. Turgay’ın söylediğine göre firma, bu arazi üzerinde projeye başlamak için belediye ve diğer yasal otoritelerden alınacak izinleri bekliyor. İş GYO, İzmir-Balçova’da İşbankası’na ait 32 bin 81 m2’lik araziyi de portföyüne dahil etmeye hazırlanıyor. Tanes, bu arsa üzerinde karma bir proje geliştirmeyi planladıklarını kaydediyor.

Sektördeki en yeni firmalardan biri olan Han Yapı’nın elinde ise Beylikdüzü’nde 106 dönümlük arazi bulunuyor. Bu yıl yeni arsa satın almadıklarını söyleyen Han Yapı Pazarlama Müdürü Elif Pehlivanlı, önümüzdeki yıl İstanbul başka olmak üzere Türkiye’nin diğer yerlerinde yeni arsalar satın almayı düşündüklerini ifade ediyor.

Soyak’tan sorularımıza yanıt alamadık ama Soyak Genel Müdür Emre Çamlıbel, ellerindeki arsalarla ilgili olarak daha önce yaptığı açıklamada “5 yılda 30 bin konut yapacak arsa stoğumuz var” şeklinde konuşmuştu.


Safa Öktem / Regnum Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Genel Müdürü

Arsa stoğunuzun büyüklüğü kadar varsınız
Arsa stoğu, bir gayrimenkul geliştirme şirketinin o sektöre nasıl baktığını gösteren en önemli parametrelerden birisi. Elinizdeki arsa stoğunun büyüklüğü ve projelerinizin çeşitliliği ölçüsünde sektördeki yeriniz ve gelecek hedefleriniz ortaya çıkıyor.

Bu sektörde kalıcı, kurumsal ve büyük ölçekli firmalardan birisi olmak için arazi geliştirme ekibinin çok iyi çalışması ve bu araziler üzerine de projeler geliştirmeniz gerekiyor. İstanbul’da özellikle şehir merkezleri veya buralara çok yakın bölgelerde uygun fiyatlı arsa bulmak artık neredeyse imkansız bir hale geldi. Gayrimenkulün fiyatını en çok etkileyen unsurların başında olan arazi fiyatları sebebiyle, buralarda artık uygun fiyatlı konut bulmak mümkün değil. Bu sebeple, şehir merkezlerine yakın, fakat İstanbul’un çevresi diye tabir edilen bölgelerde arsa geliştirmek ve nispeten uygun fiyatlı konut satmak mümkün.


Teoman Metehan / Teknik Yapı CEO’su
Uygun fiyata arsa bulmakta sıkıntı çekiyoruz

Amacımız uygun fiyatlı konut projeleri gerçekleştirmek olduğu için gelişmeye müsait olduğunu düşündüğümüz bölgeleri tercih ediyoruz. Mesela Kartal bölgesine bir yoğunluk olacağını öncesinden gördüğümüz için, bu bölgedeki arsalarımızı iki yıl önceden temin ettik. Dolayısıyla bu bölgede gerçekleştireceğimiz projelerin -arsanın düşük maliyetine bağlı olarak- ekonomik fiyatlı olmasını sağlayacağız. İstanbul’da arsa bulmakta sıkıntı yaşıyoruz. Çünkü mevcut arsalar ya problemli ya da çok yüksek fiyatlı. Dolayısıyla konut yapacağımız yerleri ve dönemi gözümüzde canlandırıyoruz. Anadolu yakası özellikle üzerinde durduğumuz bir bölge. İstanbul’un finans bölgesi olması için çalışmaların başlaması haklılığımızı bir kez daha ortaya çıkardı. Diğer taraftan iş yaşamı da İstanbul Avrupa yakasından çıkıp Anadolu yakasına doğru kaymaya başladı. Kartal, Kurtköy, Pendik, Ümraniye, Çekmeköy ve Samandıra bölgelerinde gelişme olmasını bekliyoruz.