Kamuoyunda ''mortgage'' olarak bilinen tasarının dün yasalaşmasının ardından konut sektöründe yeni bir dönem başlıyor. Ancak yasa bankacılık ve emlak piyasalarında temkinli karşılandı. Yasaya yönelik en önemli eleştiri, faiz oranları nedeniyle sistemin ''orta'' ve ''dar gelirli''den çok, ''üst gelir grubu''na yarayacağı şeklinde.

Yasa daha çok kredi verenlere ilişkin düzenlemeler getirirken, ikincil piyasaların açılmasıyla faizlerde yaşanacak düşüş de tüketicinin artı hanesine yazılacak.

Yasa öncesinde sadece sabit faizli konut kredisi kullandırılabilirken, şimdi hem sabit hem de değişken faizli kredi kullandırılabilecek.

Erken ödeme için ek ücret

Yasaya göre, sabit faizli kredi verenler tüketicinin vadesinden önce ödeme yapması halinde, yüzde 2'lik erken ödeme ücreti talep edebilecek.

Normal konut kredilerinde tüketici istediği anda herhangi bir ücret ödemeden erken ödeme yapabiliyor ve kredisini kapatabiliyordu.

Bu arada, kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama
sözleşmesi imzalayan tüketiciler, kanunun yayımlanmasından sonra üç ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak, sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek.

Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, kanunun yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeleri kanun kapsamında kabul edilecek.

Yasayla, kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar karşısında tüketiciye karşı müteahhit ile birlikte olan sorumluluğu, teslim tarihinden itibaren bir yıl ve verdiği kredi miktarı ile sınırlandırıldı.

Yasa öncesinde bu sorumluluk sınırsızdı ve bankalar tüketicinin tüm zararını karşılamakla yükümlüydü.

İcra sürecinde kredi veren lehine değişiklik

Uygulamada, ipotekle teminat altına alınmış kredilerde, icra iflas prosedüründe kredi veren lehine değişiklikler yapılarak ödenmeyen kredilerin tahsili de hızlandırılacak. Uygulama öncesi bu süreçlerde ciddi tıkanıklık yaşanıyordu.

Yasa öncesi konut kredilerinden alınan faizin yüzde 5'i oranındaki Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) ise bundan böyle alınmayacak.

Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis
olunacak ipotek işlemleri de harca tabi olmayacak.

Bankalara rakip

Mevduat, yatırım ve katılım bankalarının (Özel Finans Kurumları) yanı sıra artık tüketici finansman şirketleri de konut kredisi verebilecek.

Finansal kiralama şirketleri ise konutları tüketicilere finansal kiralayabilecek. Ancak bu şirketler kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak.

Kredi verenler, menkul kıymet ihraçlarıyla sermaye piyasasından kaynak temin edebilecek.

Bu kuruluşlar, ipotek finansmanı kuruluşları olarak adlandırılan ve toptancı
olarak faaliyet gösterecek olan kuruluşlardan da kaynak alabilecek.

7 milyon konut ihtiyacı

Önümüzdeki 10 yıl içinde Türkiye'de yaklaşık 7 milyon konuta ihtiyaç olacağı belirtiliyor. Bunun yaklaşık yarısının hanehalkı artışı kaynaklı, 1 milyon civarındaki bölümünün göç, 800 bininin ise yenileme kaynaklı olacağı tahmin ediliyor. Kentsel dönüşüm nedeniyle de 1.5 milyon civarında bir konut ihtiyacı olacağı düşünülüyor.

Türkiye'de toplam konutların yüzde 55'i ya ruhsatsız ya da izinsiz durumda
bulunuyor. Uygunsuz yapılaşma dahil ev sahiplerinin oranı ise yüzde 70'leri aşıyor.

Mevcut konutların yüzde 60'ı 20 yaş üzeri evlerden oluşurken, konutların yüzde 40'ının tadilata ihtiyacı bulunuyor. Bu çerçevede başta kayıtdışılığın engellenmesi olmak üzere depreme dayanıklı, altyapısı güçlü konutların üretilmesi önem taşıyor.

Geçtiğimiz yıl sonunda konut kredilerinin oranı milli gelirin yüzde 4.5'ine ulaşırken, tutsat ile birlikte bu oranın 2015 yılında yüzde 12'ye çıkması öngörülüyor.

YASAYA TEPKİLER

İzmir Ticaret Odası Başkanı Ekrem Demirtaş, sistemin, ''bu reel faiz oranlarıyla'' başarılı olamayacağını savundu. Demirtaş, ''Mortgage kredilerinde faizleri yüzde 10'un altına düşmezse, bu olanaktan sadece üst gelir grupları yararlanabilecek gibi görülüyor'' dedi.

Bunun için yüzde 4 olarak belirlenen enflasyon hedefinin, gerçekleşeceğinden piyasaların emin olması gerektiğine işaret den Demirtaş, ''Aksi takdirde Merkez
Bankası tarafından faizlerin indirilmeyeceği ve herkesin yararlanamayacağı
anlaşılıyor" diye konuştu.

İzmir Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Yılmaz Özcan da sistemin krediye
dayalı bir usul olduğunu belirterek, dar gelirlilerin bu sistemle ev sahibi olabileceğine inanmadığını kaydetti.

Aylık geliri 500-700 YTL olan bir ailenin aylık ödeyebileceği kredi miktarının en fazla 200-300 YTL olabileceğini ifade eden Özcan, ''Geliri en az bin 500 YTL olanlar için faydalı bir sistem. Dar gelirli vatandaş bu sistemden yararlanamayacak, parası olanlar da yakınları üzerine alacağı evlerle birden
fazla ev sahibi olabilecek'' dedi.

Ege Koop Genel Başkanı Hüseyin Aslan, yasanın Türk aile yapısına uymayan hükümler içerdiğini iddia ederek, ''Mesela bu sistemle ev alan bir kişi tapusunu eline almak ister, ancak borçların tamamını ödemeden tapuyu alması mevcut yasa tasarısında mümkün olmuyor. Taksitleri arka arkaya iki ay ödeyemeyenin evi elinden alınacak. Bu sosyal sıkıntılara yok açacaktır'' diye konuştu.

Aslan, "Yeni konutlar yapılmadan bu sistem, mevcut konut ve kira fiyatlarını
yükseltir. Hükümetin, önce devam eden inşaatlara yatırım yapması gerekir. Ayrıca Borçlar Kanununun da değişmesi gerekir. Kredi faiz oranları düşse bile konut fiyatları artacağından, sistemle tek maaşlı öğretmenin, polisin, memurun ev sahibi olması zor. Sistem, zaten varlıklı olan kişilere yarayacak. Evi olan başka bir ev daha alacak'' dedi.

Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, sistem çerçevesinde yalnız uygun koşullarda inşa edilmiş konutlara kredi sağlanacağını belirterek, ''Vicdansız diyebileceğimiz müteahhitlerin yaptıkları konutların satılamayacağını, böylelikle de konut piyasasının biraz daha güvenli hale geleceğini düşünüyorum'' dedi.

Şu andaki faiz oranlarının yasanın işlerlik kazanması açısından ''yüksek'' olduğunu dile getiren Eren, ''Bu faizlerle vatandaş, (mortgage yasası veya başka bir düzenleme yapıldı) diye hemen taksitle konut alabilecek gibi düşünmüyorum. Faizlerin daha yüzde 1'lerin altına mutlaka düşmesi lazım'' dedi.

Eren, yasanın, uluslararası fonların Türkiye'ye gelmesinin cazip hale getireceğini ve bu yolla da faiz oranlarındaki düşüşe ivme kazandıracağına inandığını ifade etti.

Türk Ekonomi Bankası (TEB) Genel Müdürü Varol Civil, konut finansmanı sistemiyle ilgili yasanın çıkmasıyla faizlerin düşmesini beklemenin doğru olmadığını bildirdi.

Civil, ''Ama yasanın çıkmasıyla faizlerin düşmesini beklemek doğru değil. Çünkü faizlerin düşmesinin yasa ile birebir bir ilişkisi yok. Birtakım pazarlama ve reklam amaçlı faizlerde belki böyle bir şey olabilir, ama ciddi bir faiz düşüşü beklemek şu an için bence çok gerçekçi bir bekleyiş olmaz. Faizlerin düşmesinin esas temel nedenleri, Merkez Bankası'nın politikalarıyla ilgili. Merkez Bankası, kendi enflasyon hedeflemesi açısından uygun gördüğü anda faizleri düşürdüğünde
ancak bu kredilerinin faizlerinde düşüş görebiliriz'' dedi.

Fortis Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Tayfun Bayazıt da sistemde iki unsurun mutlaka olması gerektiğini, bunlardan birincisinin vadelerin daha fazla uzayabilmesi olduğunu, bunun fonlama imkanlarının uzaması veya tutsat ile ikincil piyasanın kullanılmasıyla vadelerin daha geniş zamana yayılmasını sağlayacağını vurguladı.

Bayazıt, ''İkincisi de özellikle orta ve düşük gelir grubundakiler için nominal faizlerin daha düşük olması lazım ki aylık taksitler daha rahat karşılanabilir hale gelsin. Bu, tabii ki yasal mevzuatın çıkması ve piyasaların çalışmasıyla mümkün. Ancak yasanın çıkmasının hemen ertesi günü olmaz. Bununla ilgili alt düzenlemeler de şart'' şeklinde konuştu.

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Genel Başkanı Hacı Ali Taylan, tapu harçlarının ciddi bir maliyet oluşturduğunu, bu yüzden harçların bir an önce düşürülmesi gerektiğini söyledi.

Kısa dönemde bakıldığında yasadan çok fazla beklenti içinde olmadıklarını belirten Taylan, konutların gerçek değerlerinin tespiti noktasında da ciddi bir alt yapı hazırlanması gerektiğini belirtti.

Taylan, ''Aksi halde gayrimenkuller arasında fiyat farklıkları oluşacak ve bu ciddi tapu harçları maliyetleri getirecektir. Tapu harçlarında alıcı ve satıcının ödediği oran toplam yüzde 1.5. Bunun toplamda yüzde 1'e indirilmesi lazım. Aksi takdirde bunlar kredi maliyetlerini zora sokuyor. Biz şuna bakarız, iki gün önce konut kredisi almış bir vatandaşla bugün, yasa çıktıktan sonra kredi alan arasında bir artı puan mı var, yoksa eksi puan mı var, şu an bu durum dezavantajlı, mortgage (tutsat) bir avantaj sağlaması gerekirken, bir dezavantaj sağlıyor" dedi.

TOKİ'YE SON DAKİKA DESTEĞİ

Mortgage yasasında son dakikada yapılan değişiklik ile Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) önü açıldı. Buna göre, TOKİ'ye bütün gayrimenkul satışlarından kaynaklanan alacakları teminat göstererek, menkul kıymet ihraç ederek, kaynak sağlama olanağı getirildi.

Böylece TOKİ, bütün başlamış inşaat projelerinden kaynaklanan alacaklarını teminat göstererek finansman amacıyla menkul kıymet ihraç edebilecek.

TOKİ Başkan Vekili Erdoğan Bayraktar, idarenin halen gayrimenkul satışlarından 6-7 milyar YTL alacağı bulunduğunu belirterek, ''Bu düzenleme bize ilaç gibi geldi. 1 milyar YTL'lik alacağımız karşılığında menkul kıymet ihraç etsek finansman sorunlarımızı çözeriz'' dedi.

Bayraktar, yasa Plan ve Bütçe Komisyonu'nda görüşülürken TOKİ için sadece iskan ruhsatı alınan gayrimenkullerden kaynaklanan alacaklarını menkul kıymetleştirmeye ilişkin hükme yer verildiğini hatırlattı.

Oysa bankalar ve özel sektöre yapı kullanım şartı aranmaksızın her türlü konut satışından kaynaklanan alacaklarını teminat gösterme imkanı verildiğini kaydeden Bayraktar, bunun TOKİ'ye gelir sağlama açısından önemli bir haksız rekabet nedeni olduğunu söyledi.

TOKİ'nin mevcut durumda da finansman amacıyla tahvil ihraç etme olanağı bulunuyor. Ancak mortgage yasasıyla tahvil ihraç etmek için teminat gösterilebilecek alacakların kapsamının genişletilmesi ve menkul kıymet ihraçlarında, damga vergisi banka sigorta muameleleri vergisi gibi istisnalar sağlanması nedeniyle bu imkan daha da kolaylaştırılmış oldu.

Diğer taraftan yine tutsat yasası ile TOKİ'ye iskan ruhsatı almış gayrimenkul satışlarından kaynaklanan alacaklarını finansman kuruluşlarına devretme olanağı getirildi. Böylece TOKİ, bu alacaklarını ipotek finansman kuruluşlarına devrederek daha kolay kredi sağlayabilecek.