Osmangazi Belediyesi'nin TOKİ iş irliği ile Bursa'nın 600 yıllık mahallelerinden Doğanbey, Tayakadın, Kırcaali ve Kiremitçi mahallelerinde başlattığı kentsel dönüşüm projesinde eski binaların yıkımı sürüyor.

Halen 600'ü aşkın binanın tapu devri yapılırken, bunların 510 tanesi yıkıldı. Kalan binaların yıkımı, tapu devir işlemleri tamamlandıkça devam edecek. Bugün itibarıyla bölgenin yüzde 60'ı TOKİ ve belediyeye geçti. Tapu devir işlemini tamamlayan vatandaşlar, yıkımdan önce evlerinden son eşyaları alırken hüzünlendi. Bölgeden her gün nakliye araçlarıyla kapı, pencere gibi aksamların taşınması hüznü artırıyor. Her türlü sosyal altyapıdan yoksun olmasına rağmen yıllardır bu bölgede yaşayan vatandaşlar, hatıralarını da geride bırakıyor. Yangın veya hastalık durumunda itfaiye ve ambulansın dahi giremediği çıkmaz sokaklar yıkılarak tarih oluyor.

Doğabey projesi yaklaşık 750 milyon YTL'ye mal olacak. Proje kapsamında Doğanbey, Tayakadın, Kiremitçi ve Kırcaali mahallerinde, çoğu harabe durumundaki yapıların yerine 3 tip lüks konut yapılacak. 75, 122 ve 150 metrekare büyüklüğündeki konutlar, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Yaklaşık Maliyetleri Tebliği'nde belirtilen en üst seviyedeki standartlara göre yapılacak. Çağdaş şehircilik normlarına göre gerçekleşecek proje, bölgedeki nüfus yoğunluğunu 2.75 olarak öngörüyor. Mevcut planlardaki yoğunluk ise 5 seviyelerinde.

Projeden elde edilen rantın tamamı bölgedeki mülk sahiplerine yani bölgenin asıl sahiplerine dağıtılıyor. Tayakadın, Kiremitçi, Doğanbey ve Kırcaali mahallelerinde ev veya arsası olmayan hiç kimse projeden yararlanamıyor. Oluşacak rantın dağıtımı noktasında da oldukça sosyal bir yöntem belirlendi. Öncelikle, bölgedeki arsa sahiplerine arsalarının yüzde 50 fazlası oranında konut veriliyor. Örneğin 50 metrekare arsası olan bir vatandaşa 75 metrekare, 100 metrekare arsası olan bir vatandaşa ise 150 metrekare bitmiş lüks konut verilecek. Bunun yanı sıra, bölgedeki arazilerin yıllardır babadan oğula geçmesi ve bu döngünün onyıllardır devam etmesi nedeniyle küçük parçalara ayrıldığı dikkate alınarak, konut edinme hakkı sınırı 5 metrekareye kadar indirildi. Yani, 5 metrekare ve üzeri hissesi olan tüm vatandaşlar konut sahibi olabilecekler. Örneğin, 5 metrekare hissesi olan bir vatandaş 7,5 metrekare bitmiş lüks konut alma hakkına sahip. Bu vatandaşa 75 metrekarelik lüks konutlardan verilecek; 7.5 metrekare hakkı zaten olduğu için 67,5 metrekarenin fiyatını 72 ayda ödeyecek.

Proje tamamlandığında, bölgenin değerinin bugüne oranla 3 katın üzerinde artacağı düşünülüyor. Örneğin 100 metrekarelik bir arsa ve üzerindeki evin fiyatı proje başlamadan önce 60-70 milyon YTL civarındayken, proje tamamlandığında sahip olunacak 150 metrekarelik lüks konutun fiyatı 250 milyon YTL civarında olacak.

Osmangazi Belediyesi'nin kentin merkezinde başlattığı kentsel dönüşüm projesinin benzerleri daha önce Ankara ve İstanbul'da da hayata geçirildi. Ankara Güneypark ve Dikmen Vadisi ile İstanbul Küçükçekmece/Ayazma'da gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri ile Doğanbey'de gerçekleştirilen dönüşüm projesi arasındaki temel fark; projenin uygulandığı alanın durumunda yatıyor. Ankara ve İstanbul'daki dönüşüm projeleri büyük ölçüde gecekondulaşmayla oluşmuş bölgelerde uygulanırken, Osmangazi'de bütünüyle özel mülkiyette olan bir bölgede uygulanıyor. Yani, Ankara ve İstanbul'daki alanlar zaten devlet arazisi iken, Osmangazi'de tamamen şahıs arazisi.
Doğanbey Kentsel Dönüşüm Projesi'ni benzerlerinden ayıran başka temel özellikler de var. Örneğin arsa ve konut ilişkisi. Ankara Güneypark Kentsel Dönüşüm Projesi'nde 500 metrekare arsası olan bir vatandaş 120 metrekare bitmiş konuta sahip olurken, Osmangazi'de(Doğanbey) 500 metrekare arsası olan bir vatandaş 750 metrekare bitmiş lüks konut sahibi olacak. Diğer taraftan, Ankara Güneypark Kentsel Dönüşüm Projesi'nde 100 metrekarenin altındaki hisse sahiplerine konut hakkı tanınmazken, Osmangazi'de 5 metrekare ve üzeri tüm hisse sahibi olabiliyor.

Ankara'daki bir diğer kentsel dönüşüm projesi olan Dikmen Vadisi'nde ise durum şöyle; 240 metrekare arsaya karşılık 120 metrekare konut veriliyor. 100 metrekarenin altındaki hisse sahiplerine ise konut hakkı tanınmıyor.
Doğanbey Kentsel Dönüşüm projesinin bir benzeri de İstanbul Küçükçekmece'de (Ayazma Kentsel Dönüşüm Projesi) uygulandı. Burada da 250 metrekare arsaya 90 metrekare konut, 400 metrekare arsaya 144 metrekare konut, 600 metrekare arsaya 216 metrekare konut verildi ve yine 100 metrekarenin altındaki hisse sahiplerine konut sahibi olma hakkı tanınmadı.

100 metrekare arsaya karşılık 150 metrekare bitmiş lüks konut veren ve 5 metrekareye kadarki tüm hisse sahiplerine konut sahibi olma hakkı tanıyan Doğanbey Kentsel Dönüşüm Projesi, benzerleri arasında rantı en yüksek ve en sosyal proje olarak öne çıkıyor.

Bir yandan kentsel dönüşüm kapsamında yıkımlar sürerken; diğer yandan, yaklaşık 600 yıllık geçmişi olan mahallelerde yaşanacak kentsel dönüşüm, Osmangazi Belediyesi tarafından belgesel haline getiriliyor. Dönüşümün hem fiziki boyutu hem de sosyal boyutu birleştirilerek bu konuda başka kentlere model oluşturulacak. Belgesel çekimleri için her gün ikisi sabit ikisi hareketli 4 kamerayla bölgedeki yıkımlar izleniyor. Bununla birlikte mahalle halkıyla ve şehir plancılarıyla görüşmeler yapılıyor.