Kentsel Dönüşümde Rant

Geçen ‘Suriçi İstanbulu’ yazımda tarihi ve mimari değeri olan doku ve yapılardaki ‘kentsel dönüşüm’ çalışmalarında yapılan mimari yanlışlara, daha evvelki ‘Mimarlık Kimlere Hizmet Ediyor?’ yazımda Sulukule sakinlerine reva görülen muameleye ve yine oradaki mimari yanlışlara bir nebze de olsa değinmiştim. Bu defaki yazımda kentsel dönüşüm çalışmalarına sosyal ve parasal yönlerinden bakmak istiyorum.

Kentsel dönüşüm nedir?

Zaman içinde yıpranan veya eski teknik raporlardaki deyimle ‘mail-i inhidam’ (çökmek üzere eğilmiş), ama mimari ve tarihi değeri olan binaların ve de orijinal özelliklerini kaybetmiş yerleşim yerlerinin ve SİT bölgelerinin, koruma amaçlı düzenlenmiş planlara göre kamu veya özel sektör eli ile fizikî yapılarının iyileştirilmesi diyebiliriz.

Yine, oluşan göç olgusu ile gelişigüzel yerlerde yapılmış gecekondu, sonra gündüzkondu, daha sonra apartmanlaşmış yapılardan oluşan çarpık yerleşimlerde, düzenlenecek imar planları ile uygar çevre yaratılması, yapılaşmaların güçlendirilerek veya yıkılarak sağlıklı yapılar grubu oluşturulması amacı ile yapılacak çalışmalar da bu kapsamdadır.

Bu işlerin yapılabilmesi, 16 Haziran 2005 tarih ve 5366 sayılı yasa ile sağlanan olanaklarla kolaylaştırılmıştır. Bu yasa ile belediye sınırları içinde Belediyeler, belediye sınırları dışında Özel İdareler, her türlü fizikî düzenleme yapmaya, her türlü özel mülke vaziyet etmeye yetkili kılınmıştır. Yenileme alanlarının, alt yapı ve yapı standartlarının belirlenmesi, projelerin oluşturulması, uygulama, yönetim, denetim, katılım ve kullanıma ilişkin usul ve esaslar bu yasada açıklanmıştır. Bu gibi alanlardaki yapıların kamulaştırılarak boşaltılması ve yıkımı için evvelâ mülk sahibi ile anlaşma yolu denenecek, anlaşma sağlanamadığı takdirde, taşınmaz mal ister özel, ister tüzel kişilerin mülkiyetinde olsun, ilgili belediye resen el koyabilecektir.

Kentsel dönüşümün amacı nedir?

Ana amaç, yerleşimlerin içine kanser hücresi gibi nüfuz etmiş, abes yapılaşmaları temizlemek, depreme dayanıksız ve sağlıksız yapılaşmaları yenilemek, mimari ve tarihi değerleri gün ışığına çıkarmak, onlara yeni işlevler kazandırarak kullanıma açmaktır. Bir de söylenmeyen, örtülü bir amaç vardır: Kent merkezinde yaşayan yoksulları kent çevrelerine dağıtmak. Burada duralım:

Bilinmesi gereken husus, kentsel dönüşümün sadece mimarlık ve şehircilik sanatının baş edebileceği işler olmadığıdır. Kentsel dönüşümün başarısı için, hukuki, ekonomik ve özellikle sosyolojik sorunları irdeleyen çalışmaların yapılması ve sorunların giderilmesi gerekmektedir. Yasanın verdiği olanakları resen kullanmak, sorunun sadece güzel bina ve zengin çevre yaratarak çözüleceğini sanmak, fakir halkı dışlamak, ileride giderilmesi zor toplum sorunlarını da beraberinde getirecektir.

Örneğin, yasa hükümlerine dayanarak resen aldıkları kararlarla kadim Sulukule’yi yıkarak orayı imar ettiklerini zanneden, İstanbul kültürünü hazmedememiş zamane yöneticilerine ne demeli bilemiyorum. Yöneticilerin dışladıkları, haram saydıkları Sulukule kültürünü dağıtmak, üstelik onları borçlandırarak Taşoluk sürgününe göndermekle her halde başları göğe erecek.

Hukuki, ekonomik, folklorik, sosyolojik koşulları dikkate alarak, yerleşik halkı yerinden etmeden, onlara refah sağlayacak iş, kentlilik bilinci sağlayacak eğitim beraberinde, sağlıklı fizikî alanlar yaratılması, gelecek kuşaklara daha iyi eğitim ve iş olanakları kazandırılması gerekirken, kamu yararını bir kenara iterek, projelerde sadece kendi günlerini kurtaran, yandaşlarına mesken, bir kısım kimselere kazanç sağlayan girişimleri daha ne kadar sürdürebilecekler?

Kentsel dönüşümde rant

Belediyeler ve Özel İdareler, büyük ödenek gerektiren bu gibi çalışmaları kendi bütçe olanakları ile başaramazlar. Bu gibi iyileştirmeler, yap-sat veya yık-yap-sat işleri ile iştigal eden firmalar eli ile gerçekleştirilebilir. Elbette ki, işin ucunda ticari kazanç olmadan hiçbir firma, böylesine bir yükün altına girmek istemez. Peki, bu işlerin kârı nerede?

İmar planları üzerinde tadilât yaparak, kat alanı katsayısının yükseltilmesi, bina yüksekliklerinin serbest bırakılması ile eski plana göre defalarca misli yapı alanı elde edilmesi; bölgenin mevcut yerleşim karakterini değiştirerek yeni merkezî iş alanları açılması; alışveriş merkezleri ile moda / marka semtler yaratılması; kırsal alanların imara açılması gibi alicengiz oyunları ile imar rantı oluşturan veya mevcut rantı katlayan, sonuçta belirli kişi veya zümreye tatlı kârlar sağlayan, kısa zamanda yeni holdingler oluşturan bir düzen vardır. Aynı düzen, yeni yasa ile SİT ve çarpık kentleşme bölgelerinde de geçerli olacaktır.

Mimari ve tarihi önem taşıyan Süleymaniye, Balat, Fener, Tarlabaşı gibi bölgelerde, imar planlarında tadilat yaparak kat alanı katsayısını yükseltmek, bina yüksekliğini arttırmak gibi olanaklar bulunmamakta, bulunsa bile çok kısıtlı kalabilmektedir. O zaman buralardan nasıl imar rantı sağlanacak? Hangi müteahhit normalin üzerinde kâr sağlayamayacağı böylesine çetrefilli bir işe soyunacak, elini taşın altına sokacak?

Bu gibi işlerde uzmanlaşmış, belediyelere yakın firmalar vardır. Ne yapar yapar, bir çıkar yol bulurlar. Mülk sahiplerine derler ki: ‘Arkadaş, senin oturduğun, harap türap bir ev; bahçen mezbele. Paran yok ki tamir edebilesin. Şu andaki değeri de çok düşük. Yeni yasaya göre Belediye evini üç kuruşa istimlâk edebilir. Tezyid-i bedel davası açsan mahkemelerde yıllarca sürünürsün. Zaten mahkeme harcını bile ödeyemezsin. Diyeceksin ki, Belediye bunca evi istimlâk edip ödeme yapamaz. Ama işi bizlere ihale edecek, seninle ben anlaşacağım. Mülkün yarısı benim, yarısı senin olsun. İnşaatı büyütemeyeceğime göre sana arsa karşılığı katlar veremem. Senin hissen yarıya düşer, ama o yarım hissenin değeri şimdiki tam hissenin iki katı olur. Bu para ile Taşoluk’taki, Halkalı’daki toplu konutlardan daire sahibi olursun. Biraz da borçlanırsın. Zaten artık buralarda bizden birileri oturacak, turistik oteller açılacak. Sen onlarla aşık atamaz, evin işletme giderlerini bile veremezsin.’

Küçük küçük evlerle, bahçelerle büyük inşaatçı firmalar ilgilenmez demeyin. Böyle binlerce ev var. Dışarıdan tek tek görünümlü küçük evler birleştirilerek büyük rezidanslar oluşturulabilir. Örneğin Akaretlerde dünya çapında süper lüks bir otelin açılacağı aklınıza gelir miydi?

Mütevazı yaşamları kent çevrelerine gönderip, mimari ile değer kazandırılan bölgeyi üst düzey yaşamlara açmakla ‘kentsel dönüşüm’ mü ‘rantsal dönüşüm’ mü yapıyoruz acaba?